论住房抵押贷款证券化经济效应.pdfVIP

2OO6年 第5期 世 纪桥 No．5，2006 (总第 125期) ShiJiQiao (GeneralNo．125)、 · 企业管理研究 · 论住房抵押贷款证券化经济效应 付小玲 (西藏民族学院财经学院，陕西 成阳712082) 摘要：4-*-房抵押贷款是资产证券化的一种重要的形式。该文介绍了住房抵押贷款证券化的基本概念，并对 在我 国实施住房抵押贷款证券化的模式进行了探索。随着我国住房制度改革的深入发展 ，住房市场供需失衡问 题受到经济学界的广泛关注。要解决这一问题，除了把房价降到一个合理水平外 (包括经济适用房的建设、以及 降低有关的政府税费等)，还应建立和完善我国的住房抵押贷款市场，发展我 国房地产金融体系。 关键词：住房抵押贷款；证券化；信用 住房金融体制应包括一级市场(即银行贷给开发商的经营性贷款以及个人按揭贷款)和二级市场 (抵押贷款证券化市 场)两块，现在更主要的是要建立二级市场，通过其 “造血”功能为一级市场源源不断地 “输血”。可以说，住房抵押贷款证 券化已时不我待。 中国建设银行的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品—— “建元2O05—1个人住房抵押贷款支持证券”的发行，是 一 种将个人住房抵押贷款作为基础资产的信贷资产证券化产品，这标志着信贷资产证券化试点已经进入资产支持证券的 发行阶段，住房抵押贷款证券化在我国正式起步。 一 、 住房抵押贷款证券化的概述 (一)住房抵押贷款证券化的简介 住房抵押贷款证券化指商业银行等金融机构将其持有的流动性较差的住房抵押贷款债权转让给特设信托投资机构 (SPV)，特设信托投资机构以住房抵押贷款为基础，并以其所产生的现金流为担保，在资本市场上发行住房抵押贷款债券 的过程，其实质是将银行贷款在资本市场转化为再流动资金，是资产证券化的一种形式，其本质是一种债权转让行为。 (--)住房抵押货款证券化特征 1．资产支持。资产证券化产生在现有的信用关系基础上，是以一定的资产做担保发行的证券。 2．信用升级。在证券化过程中，通过信用评级机构和证券内部的结构安排 ，对证券提供信用担保，通常的方法有：第 三方担保、准备金或现金担保、超额担保等，从而提升了资产化证券的信用级别，通常发行的资产所持证券的信用级别都 达到眦 级。 3．信用隔离。一般的证券融资方式 ，银行以自身所享有的产权作为清偿基础 ，对投资人的权益以全部资产为清偿界 限。而资产证券化的清偿界限是以被证券化的支持资产价值为界限的，银行没有超过该资产限额的清偿义务，从而使住 房抵押贷款证券的信用与银行本身的信用进行了分离 ，形成成功的信用隔离。 二、住房抵押贷款证券化的效应分析 住房抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产，把不可移动的房地产转化为可流通转让的 有价证券。作为一种融资工具，其作用具体表现为下述几方面： 1．从促进经济发展的角度看，去年中央经济工作会议上指出，房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，既 要坚定不移地解决发展中的突出问题，又要坚定不移地促进其稳步发展。消费需求是最终需求。从长期来看，合理的住 房消费需求对经济增长的重要性将越来越明显。据世界银行提供的数学模型测算 ，我国的住房产业对国民经济的拉动系 数约为 1．76，也就是说 ，住房建设每投入 100元资金 ，可以创造出相关产业 170元至220元的需求，住房市场每销售 100元 ， 可以带动 130至150元的其他产品的销售。而实施住房抵押贷款的证券化能够提高银行资金的流动性，为个人住房抵押 贷款提供持续的资金支持 ，使更多的人能获得贷款，从而拉动住房及相关产业发展 ，促进经济增长。 2．从商业银行角度看，一方面住房抵押贷款是一项长期贷款，其期限一般在 10—30年之间；需求大，绝大多数中国家 庭需借助银行的按揭来圆自己住房梦 ；规模大，一般每户 10万、20万、3o万不等，而银行的存款结构一般是短期、中期居 多。这样，随着贷款规模的不断扩大，势必造成商业银行的流动性风险，这种风险会影响到银行的兑付能力，发展下去可 能导致更严重的后果。住房抵押贷款证券化将有助于解决商业银行资金