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URBANDEVEL OPMENTf房f地f产。市场 文／刘美霞 自有和租赁住房消费结构研究 00 3年3月26日经济日报报道，22年我国82．1％的 摘要：自有．租赁住房是家庭住房消费的主要表现方式，据200 城镇居民家庭已拥有自己的住房。本文通过和发达国家住房自有、租赁住房状况对比研究，反思我国的住房政策。认为 租赁住房比例过低。会使我国住房消费的活力大打折扣，不利于住房作为经济增长点作用的发挥。 牡 一、国内外住房自有率对比及 城调队的抽样调查资料表明，城镇居民住房自有率为65．9％，有48．4％为房改 私房。随着住房制度改革的深化，尤其是国务院1998年23号文明确规定停止 其分析 住房实物分配，一方面促使相当部分租赁公房的居民购买了承租的公房，另一 方面使一些单位匆忙新建住房或购买商品住宅，以房改房出售给职工，充分显 (一)我国自有住房率已高居世 示了政策对社会生活的巨大引导作用。在付出了这样的房改代价之后，及时果 界前列 断地停止一切非社会性供应新房，使我国的住房经济完全走上市场化运营是很 美国1999年全部住房是1．15亿必要的。 套，非季节性住房为1．12亿套，居住 有居民的住房为1．03亿套，自有住房 (三)高住房自有率中购买商品住宅的比例偏低，住房社会化、商品化程 率为66．9％1日本1983年，私有住 度仍有待发展 房所占比例为62．4％，1988年为61． 我国1999年8月全国城市住户抽样调查中，只有5．4％的居民购买的是商 3％，1993年私有住房进一步减少，仅品住宅，2002年上升到9．3％，又如，江苏省连云港市2002年末城镇居民调查 为59．8％，其中三大城市圈为51．8％， 中，自住私房的比重已达94％，购买商品住宅仅为7％。虽然购买商品住宅的 其他地区为66．7％；法国1999年住房 比例3年增长了3．9％，停止实物分配的政策确实引导许多城镇居民购买商品住 自有率为55％；德国1999年自有住房 宅解决自己的住房消费问题，但依然说明绝大多数居民的住房消费来源不是以 率为4l‰英国2001年自有住房率为 货币等价交换等社会化方式取得，住房经济的社会化、商品化程度仍有待继续 67％，澳大利亚目前私人拥有住房产 发展。 权占69％。由此可见，各国的住房自 所以，我国很高的城镇居民住房自有率，并不是依照市场规律长期渐进的 有率均在70％以下，德国、瑞典、荷 发展结果，很大程度上应归因于我国的住房制度改革。 兰、瑞士甚至在50％以下。 2002年我国城镇居民住房自有 二、国内外住房租赁消费对比研究 率为82．1％，而农村的住房长期以来 是农民自己建造，自己拥有，自己居 住，产权结构更为单一，租赁住房的 从国外的一些数据，可以得出租赁消费结构的一些经验数据，以引导我国 人是微乎其微。所以，就全国而言，住 的住房租赁消费。 房自有率会大大高于82．1％。显然，我 国住房自有率已经大大高于上述的经 (一)市场经济发达国家住房租赁率一般在三分之一以上 济发达国家。 最有代表性的是美国。美国居民生活水平很高，住房消费的市场化程度也 很高，美国政府也一直在鼓励居民拥有自己的住宅，但租赁住房的比例，一直