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物业管理基本制度与政策 2012年6月 第一章 物业管理概述 第一节 物业管理的概念第二节 物业服务收费第三节 物业服务合同 第四节 物业使用与维护 第一节 物业管理的概念 一、物业管理的概论 1、物业管理定义 业主选聘物企 签订服务合同 服务内容 2、三种建筑物的管理方式 业主自管 不同专业公司 物业管理企业 ※ 业主有权选择适合自己的方式 ※《条例》调整（规范）的只有选聘物业管理企业方式 3、物业服务合同意味着双方法律主体的平等 4、二大块的服务内容 5．《条例》调整多种类、多地区的物业管理 6、市场原则是物业管理活动的前提条件 独立单一产权式房产形态 ? 共有的区分所有权的房产形态 ? 权利义务非独有 ? 要求物业管理形式 ? 通过市场来实现 二、物业管理的特征 1、社会化 ? 业主到社会上选聘企业 ? 企业到社会上寻找物业 ※所有权（使用权）与管理权分离是社会化的前提 2、专业化：四方面的专业要求 3、市场化：物业管理最主要特点 第二节 我国物业管理的产生与发展 一、物业管理的起源与发展 起源于19世纪60年代英国——奥克维娅．布尔女士 20世纪初美国成立第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会 二、城镇住房及住房制度改革 1． 房地产领域的三项改革 ?房地产生产方式 ?城市土地使用制度 ?城镇住房制度 ※1998年实施住房分配货币化 三、我国物业管理的产生 1． 1981年3月10日，深圳市物业管理公司成立 2． 广州五羊村也是实行专业化物管较早的小区 3． 深圳莲花二村：公房的物业管理 第三节 我国物业管理制度的历史沿革 一、《条例》颁布前的物业管理制度建设 1． 以《条例》为分水岭，分为前后两阶段 物业管理制度 = 国家法规政策 + 地方性法规政策 2． 前期制度建设的三个特点：借鉴性、过渡性、针对性 3． 十项法制建设 ?《城市新建住宅小区管理办法》（1994年，33号令，建设部） ?《全国优秀管理住宅小区标准》（1995年，建设部） ?《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》（1997年，建设部） ?《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》（2000年，建设部） ?《物业管理从业人员培训合格上岗制度》（1996年，建设部） ?《城市住宅小区物业管理服务收费办法》（1996年，计委、建设部） ?《物业管理企业财务管理规定》（1998年，财政部） ?《住宅共用部份共用设施设备维修基金管理办法》（1998年，财政部） ?《物业管理企业资质管理试行办法》（1999年，建设部） ?《住宅室内装饰装修管理办法》（2003年，建设部） 二、《条例》颁布后的物业管理制度建设 1． 后期制度建设的三个特点 ●配套性 ●经验性 ●操作性 ※与前期特点容易混淆 2． 八项法制建设 P18-19 第二章 物业管理服务 第一节 物业管理服务的特点和内容 第二节 物业服务收费 第三节 物业服务合同 第四节 物业使用与维护 第一节 物业管理服务的特点和内容 一、特点： ?公共性和综合性 ?广泛性和差异性 ?即时性和无形性 ?持续性和长期性 二、内容： ?常规的服务内容（对全体业主、8项） ?特约的服务（对个体业主） 三、服务标准： ●三类标准，重点是一级服务标准 ●服务标准 ≠ 全国物业管理示范小区标准 第二节 物业服务收费 ※酬金制的三项义务： 1、每年不少一次公布收支情况 2、及时答复业主方对收支情况的质询 3、聘请专业机构财务审计 （三）物业管理服务成本构成（九项成本） 注意：物业共用部位、共同设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不得计入物业服务成本。 （四）物业服务费的缴纳 1．业主是缴纳物业服务费的第一责任人 2．非业主使用人不履行缴费义务，业主负连带责任承担缴纳义务