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周建成博士：房地产企业战略组合隐患与绿城危机应对策略研究 ONE 危机，绿城一夜引爆国内房企 2011年11月，作为行业温度计的全国房地产开发景气指数为99.87 ， 首次跌破100；12月，国家统计局发布的11月70个大中城市房屋销售价 格指数显示，49个城市新房价格环比下降。历经一年多的紧缩性调控， 中国房地产市场已经进入最困难的时期。在严酷的市场环境下，房地产 企业危机重重。 自2011年9月起，浙江最大的房地产企业绿城的负面新闻不断传出， 绿城危机逐步酝酿。9月上旬，有关媒体称“海航30亿收购绿城”拉开了绿 城危机的序幕，“银监会调查绿城房地产信托”、“绿城中国考虑从港交所 退市”等市场传闻接踵而至。11月，“绿城因资金链问题正申请破产”将绿 城危机事件推至顶点，绿城董事会主席宋卫平发文称绿城离破产还有很 远的一段距离，一切都还在可控范围内。11月底，经绿城和中投确认， 绿城将携手中投和黑石建立新公司，绿城危机事件暂告一段落。 图1 绿城危机事件图 数据来源：网络公开信息、香港交易所股票信息 1 周建成博士：房地产企业战略组合隐患与绿城危机应对策略研究 Two 绿城危机深度剖析 一、导火索——单一产品线与相对集中的区域布局受宏观调控影响 首当其冲，抵御行业系统性风险能力较弱,风险一触即发。 产品组合：产品类型较为单一，主打中高端精品住宅产品。绿城专 注于中高端精品住宅产品的开发，商业物业比重较小。在绿城的产品组 合中，由高层、多层以及别墅构成的住宅类占90%以上，而包含酒店式 公寓、星级酒店、写字楼等在内的商业类产品占比不足10%。 图2 绿城产品组合 多层, 14% 商业, 7% 别墅, 11% 高层, 68% 数据来源：cric 数据库 区域布局：主要集中于长三角地区的一二线城市。分析绿城在售、 在建以及待售项目的区域分布，可以发现绿城目前业务以及战略布局重 点主要集中在长三角地区的一二线城市。数据显示，绿城在售项目中75% 以上集中在长三角地区的一二线城市。从长三角地区的内部分布来看， 在售项目的 47%位于杭州，18%位于浙江省内除杭州之外的地区，11% 位于长三角地区的其他一二线城市。 2 周建成博士：房地产企业战略组合隐患与绿城危机应对策略研究 图3 绿城在售项目区域布局 其他省会城 浙江（除杭 环渤海地区 市 州） 11% 13% 长三角地区 18% 11% 杭州