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房产税讲义 2006-6-24 16:48:00 一、房产税概述： 房产税是对房屋财产征收的一种地方税。属于财产税类的一个税种。我国现行房产税自1986年10月1日起开征，目前只适用于内资企业单位和个人。 （一）房产税的概念和特点 房产税是以房屋为征税对象，按照房产原值或出租房屋的租金收入向产权所有人或出租人征收的一种税。 征收房产税是运用税收经济杠杆调节房产所有人和经营人的收益，提高房屋使用效率，控制固定资产投资规模的一个重要手段，房产税也是组织地方财政收入的一个渠道。 房产税与其他地方税相比，具有如下四个特点： 1、房产税只在特定的地区征收 2、房产税只对生产经营单位的房产和用于经营的房产征税。 3、房产税实行按年征收，分期缴纳 4、房产税实行从价与从租两种方式计算征收 二、房产税适用范围 房产税适用范围，对人而讲，是指哪些单位和个人需要缴纳房产税；对物而言，是指对坐落在什么地域、什么样的房屋征税。 随着我国经济建设的迅速发展，征收房产税不仅有利于运用税收经济杠杆，促进加强对房屋的管理，提高房屋的使用效益，而且有利于控制固定资产投资规模和促进住房制度的改革，促进城镇合理用房，加强城镇房产管理，同时有利于调节收入，为地方财政筹集资金。 三、房产税的纳税人 房产税是一种财产税，因此房产税的纳税人，原则上是房屋的产权所有人，具体而言，房产税的纳税人可分为以下几类： 1、产权属于全民所有的，房屋的经营管理单位为纳税人； 2、产权属于集体和个人所有的，拥有产权的单位和个人为纳税人； 3、产权出典的，承典人为纳税人； 4、产权所有人、承典人不在房产所在地，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，房产代管人或使用人为纳税人； 5、以自有房产参与联营的单位和个人，产权转移的，联营单位为纳税人；产权未转移的，产权所有人为纳税人； 6、生产经营者无租使用的房产，属于免税单位的，使用人为纳税人，属于房产管理部门和纳税单位的，产权所有人为纳税人。 四、房产税的征税对象 房产税的征税对象是房屋。所谓房屋是指以房屋形态表现的财产，它应有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）、能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物质的场所。不符合以上条件的建筑物不属于房产税的征税对象。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产，因而不属于房产税的征税对象。 五、房产税的征收范围 房产税征收范围城市、县城、建制镇和工矿区。凡坐落在上述范围内的房产（除另有规定者外），都应征收房产税。 城市是指经国务院批准设立的市。征收范围包括市区、郊区，不包括农村。 县城是指县人民政府所在地，征收范围为县人民政府所在地的城镇。 建制镇是指经省人民政府批准设立的建制镇，征收范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。 工矿区是指城市、县城、建制镇范围以外工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。工矿区的确定，由市、县人民政府报省级人民政府批准。 六、房产税的计算 （一）房产税的计算要素 1、房产税的税率 房产税的税率分为两种：一是按照房产余值计算缴纳，税率为1.2％；二是按照房产的租金收入计算缴纳的，税率为12％。 (二)房产税的计税依据 （1）一般房屋的计税依据。房产税依照房产原值一次减除30％后的余值作为计税依据。 房产的原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线、电梯、升降机、过道、晒台等。 属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算联接管算起。 房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在帐簿“固定资产”科目中记载的房产原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估或核定。已评估的，按评估后的价值计算。 凡按会计制度规定在帐簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；纳税人以简易建筑费入帐建成的房屋和帐面没有记载房屋原价的，由房产所在地税务机关会同建行、城建、房管等有关部门参照当地同类房产核定或评估确定其价值。 对超过使用年限继续使用的房产，仍应按其帐面原来记载的房产原值按照规定计算征收。 （2）对按照出租房屋的租金收入计征房产税的，应以出租人实际取得的租金收入为计税依据。租金收入包括货币收入、实物收入和其他收入。