房产税、城镇土地使用税讲义（全）(精品).docVIP

第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法 房产税 一、房产税基本原理（了解，能力等级1） （一）概念 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 （二）房产税的特点： 1．属于财产税中的个别财产税； 2．征税范围仅限于城镇的经营性房屋； 3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 二、房产税的纳税义务人、征税对象（熟悉，能力等级２） （一）纳税义务人 房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。【】【】房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。计税依据税率? 计税方法 计税依据 税率 计税公式 从价 按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值 扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定 原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定 年税率1.2% 应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% （这样计算出的是年税额） 从租 租金收入（包括实物收入和货币收入） 以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定 12% 应纳税额=租金收入×12%或4% 个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房） 4% 在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定： 1.对投资联营的房产的规定 对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。 房产 资金 其他投资人 假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。 假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。 【例题·单选题】某企业有原值为2500万元的房产，1999年1月1日将其中的30％用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20％，该企业1999年度应纳房产税（ ）万元。（2000年） A.24 B.22.8 C.30 D.16.8 【答案】B 【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为拥有的未联营部分（按计税余值计算房产税）与参与对外联营取得固定收入部分（按租金收入计交房产税）两项之和： 未参与联营部分的房产原值=2500×（1-30％）＝1750（万元）， 则两部分房产税之和=1750×（1-20％）×1.2％+50×12％＝22.8(万元)。 2.对融资租赁房屋的规定 由承租人在合同约定开始日的次月起，按照房产余值缴纳房产税；合同未约定开始日的，在合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（新变化） 3.关于附属设备和配套设施的计税规定： 一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。 5.减按4%税率征税的是居民住房。 五、应纳税额的计算（掌握，能力等级３） 从价计税的计税公式： 应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%（这样计算出的是年税额） 从租计税的计税公式： 应纳税额=租金收入×12%或4% 六、税收优惠（熟悉，能力等级1） 房产税的税收优惠政策主要有： （一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。 （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。 （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。 （四）个人所有