房地产征收拆迁补偿与评估专项培训-中房商学院.pdfVIP

- 1 拆迁培训稿 房屋拆迁评估培训 （2012.2 ） 对房屋评估分两部分介绍，第一是我对房屋拆迁评估政策及 规定的一些理解和思考，第二部分是介绍一下我市集体土地房屋 拆迁评估中的涉及的一些基本点。 一、国有土地房屋征收评估与集体土地上房屋拆迁评估 1、国有土地征收，国务院、江苏省、南通市均出台了《国有土地征收办法》 及《国有土地上房屋征收评估办法》，针对国有土地房屋征收评估明确市场 原则，类似于市场比较拆迁评估模式。【二○一一年一月二十一日国务院令，“对 被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产 的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房 屋征收评估办法评估确定”。】 2、集体土地上房屋拆迁，【集体土地征收是由 《土地管理法》调整的，通 过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限。因此，需要通过修改土地 管理法，来对集体土地征收和补偿作出新规定。】依据集体土地拆迁适用法律肯 定是《土地管理法》，作为一种“被征地拆迁”的形式，将地上建筑予以征收，【征 收集体所有土地进行房屋拆迁的主要法律依据有：《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条关于“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿”的规定，《中 华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条关于“土地补偿费归农村集体经 济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”的规 定，】。在新的《土地管理法》出台前，集体土地上房屋拆迁依然会按照原先做 法，即【区位+建安】的方法进行补偿和安置。评估方法类同于政府指导拆迁评 估模式。 中央纪委、监察部2011 年3 月发出通知 要求各级纪检监察机关加强监督 检查进一步规范征地拆迁行为【农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地 - 2 征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴， 要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适 应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地 管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国 有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。】 二、介绍房屋拆迁评估模式 按照评估方法侧重原则不同，现阶段的房屋拆迁评估可以主要划分为两种模 式：一是与市场接轨对被拆迁房屋按照市场比较法来确定被拆迁房屋的评估价 格，即市场比较拆迁评估模式 ；二是由政府制定拆迁评估指导价，再根据被拆迁 房屋的状况 ，来确定被拆迁房屋的评估价格，即政府指导拆迁评估模式。 市场比较拆迁评估模式，主要由房地产评估机构按照建设部《房地产估价规 范》对被拆迁房屋进行价值评估；在评估价值基础上，为了保障被拆迁人中的部 分弱势群体的利益，政府给以一定的补贴。这种方法是使政府行为和市场评估行 为分开，按照各自职能运作。采用这种方法的有上海、天津、重庆等地。 政府指导拆迁评估模式，主要参照市场评估办法，结合政府对被拆迁人中的 部分弱势群体的保障政策，对市场评估办法进行具体规定，也就是说政府的保障 政策通过房地产评估机构的评估来实现。采用这种方法的有北京、浙江等地。 二、不同拆迁评估模式的具体运用 （一）市场比较拆迁评估模式主要思路——国有土地房屋征收 1.首先选择可比实例，对可比实例进行（交易情况修正、交易日期修正、 区域因素修正、个别因素修正）后确定典型样本房地产价格（评估基准价） ； 2、对典型样本房地产评估基准价进行（房屋成新程度修正、楼层修正、 朝向修正）后得出拆迁房屋的房地产评估价格 （V1 ）； 3、装修、设施因素在评估基准价中按一般水平进行评估，被拆迁房屋 个体的装修差异一般情况不再予以考虑。 4、非市场因素（政策因素）修正系数 - 3