房屋买卖合同效力疑难问题研究_潘军锋.pdfVIP

法律适用法律适用法律适用法律适用法律适用法律适用法律适用法律适用 20132013201320132014201320132014年年年年年年年年第第第第第第第第 期期期期期期期期 1212449999 法官说法 房屋买卖合同效力疑难问题研究 潘 军锋 摘要 我 国法律 、行政 法规 、部门规 章 对房屋 买卖的当事人 、标 的 、意思表 示和合 同形 式都有强制 性的要 求 ，由此 对合 同效 力产 生影响 。 在 主体方 面表 现 为房地产 开发 企业 的资质 、房屋共有人 、 内部 职 工 、享有优 先 购 买权 的人对 合 同效 力有不 同程度的影响 ；在标 的方 面表 现 为基 于土地和房屋 的不 同性质 而导致不 同的效果 ；在 意思表 示上表 现 为名 为房屋 买卖实为其他 法律 关 系。 房地产领 域 强制性法律规 范 包括管理性规 范和效 力性规 范 ，对于违反 经济 公序 的行为可以认 定为效 力性强制性规 范 。 关键词 房屋 买卖合 同 效 力 强制性法律规 范 经济公序 脱 法行为 〔 〕 房屋买卖合同性质上属于买卖合同的一种 按照 卖合同予以特别要求 1 ， 。 合同法 第 条和第 条的规定 双方采取要约 承诺 一 强制性 法律规 范介入合 同效 力的历史演 变 《 》 13 130 ， 、 （ ） 的方式即可订立 出卖人转移房屋的所有权于买受人 我国 合同法 对违反强制性法律规范的规定 主要 ， ， 《 》 ， 买受人支付价款 但由于房屋买卖合同在当事人 标的 有三次大的演变 年 合同法 对 经济合同法 的 。 、 、 。 1.1999 《 》 《 》 意思表示和合同形式上均存在特殊性 横跨公法与私法 修改 年通过的 经济合同法 规定违反法律和国家 ， 。 1981 《 》 〔 〕 两个领域 连接物权与债权两项制度 因此房屋买卖合 政策 计划的合同无效 2