对2010年中国房地产宏观调控政策的探讨.pdfVIP

对2010年中国房地产宏观调控政策的探 口骆飞群 一 、 2009年中国房地产宏观调控现状及存在 问题 行 。 2009年 的中国房地产市场称得上是冰火两重天 。上半年 ．由于金融 (二)高端商 品房建设与普通商品房和保障性住房建设的关系。一个 危机影响还在延续．政府继续沿用信贷刺激政策 ．结果在通货膨胀预期 完善的市场结构既要有不同价位的商品房 ．又要有政府提供的保障性或 下，自住者、投资者均大举入市，将房价推到一个前所未有的高度 。下半 公共住房。现阶段住房供给中廉租房、经济适用房等保障性住房和百姓 年，首先银监会收紧二套房贷政策 ．接着国土资源部开始整肃土地政策， 可支付的普通商品房供给不足，加剧 了结构性的短缺 ．进而影响房价 ．增 国家发改委要求加强房地产价格和收费监管．国家统计局撰文称高房价 加普通商品房和保障性住房很有必要。全国人大常委会的一份报告显 已成制约消费启动的最大阻力 ．国家税务总局称将把房地产业 的税收作 示 ．在2009年 中央预算安排的重大公共投资项 目中．保障性住房建设进 为监管重点．12月份更是掀起 了调控高潮 ：国务院12月9日调整 “营业 度缓慢，截至 8月底仅完成投资394．9亿元 ．完成率为23．6％。 税优惠政策”、12月 14日出台 “国四条 ”．财政部等五部委 12月 17日再 (三)通胀预期与房地产投资的关系。由于实行积极的财政政策和适 度出手提高开发商拿地门槛 。近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系 度宽松的货 币政策，货币投放量大增，必然造成通胀预期 。投资者从财产 列房地产宏观调控政策 ．明显透露 出管理层对 当前房价上涨过快的担 保值增值的角度考虑，试 图为资金寻找一个安全、高回报的出路。一般企 忧，政策收紧倾向非常明显。一系列的调控措施 ．主要是抑制投资投机性 业正常经营所获利润，本来难 以超越房地产企业。次贷危机发生后，许多 需求．提高开发商资金门槛 ，打击炒地 、囤地 、囤房行为 ，影响市场供求关 地方政府强化了税费征收功能．使企业原本微薄的利润变得更加微薄 系，遏制房价过快上涨。 于是 ，有 的企业转行进入房地产领域 ．加速了房价 的上涨 ．而上涨形成 的 据商务部统计 ．2009年全 国社会消费品零售总额能达 12万亿元 ． 示范效应又吸引更多的资金涌向房地产。因此 ．有必要采取适当的调控 而同期房地产销售总额近6万亿元 ．也就是说 中国居 民近半花销用在 政策消化通胀预期．减少房地产投资 “买房”上 ．高房价正在吸干国内民众的消费能力．挤 占居 民对其他领域 三、2010年中国房地产宏观调控政策建议 的消费能力。与此 同时．不少购房者意在投资而非消费，官方公布的调查 (一)调控供给 的政策建议 资料显示京、津、深圳等大城市楼盘商品房的空置率高达 40％一50％。如 由于住房建设周期需要两年左右时间．住房供给结构调整至少需要 果国内经济除了房地产等少数行业外．其他行业都因国内消费不足或出 两年时间才能慢慢见效，因此短期 内调控供给对稳定房价的作用有限， VI受阻难有起色 。将形成一个恶性循环 ，房地产业越发展，其他行业越 困 但从长期来看 ．有效增加住房供给是治本之策 ： 难 ，民众收入和消费能力越来越低 。老百姓对高房价已有不小 的怨言。于 1．增加普通商品房和保障性住房供给。 “国四条 ”已经 明确提出：要 是 ．在 “保八”已无悬念时 ．中央出手调控楼市。人民 日报空前严厉 ．史无 增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品 前例称房地产 已成 中国心腹大患。的确 ．房地产泡沫一旦破灭．伤害的不 住房和公共租赁房用地供应 ．提高土地供应和使用效率 ．在保证质量前 只是寻常百姓 ．那些炒房者 、银行乃至大型企业都可能面临灭顶之灾 。迪 提下，加快普通商品住房建设；要继续大规模推进保障性安居工程建设 ， 拜事件就可能在 中国重演 力争到 2012年末 ．基本解决 1540万户低收入住房困难家庭 的住房 问 二、制定 2010年房地产宏观调控政策必须妥善处理的三个 题。 关系