保定市场调查及分析(上).（精选地产文件）.pptVIP

保定市场调查及分析(上) 前 言 一、城市地理位置分析 四、城市总体规划 二、人口情况 新市区是一座城乡结合的新型城区，辖6个乡，6个街道办事处，74个行政村，84个居民委员会，面积143.7平方公里，人口40.61万。 五、区域性经济情况 一、保定市住宅市场分析 二、保定市商业市场状况分析 保定商业业态布局 1、裕华中路商业圈 代表项目：保定商场、北国商城、钟楼商厦、保定百货、裕华小商品批发市场及永华南路、恒祥南大街沿线商业等 配套服务：直隶总督府、大慈阁等旅游景点 商圈特点：传统商圈，商业氛围最为成熟 2、火车站商圈 代表项目：鑫龙湾、富泰商贸、十方商贸城等为代表的小商品批发市场 配套服务：保定宾馆、海龙商务中心等 商圈特点：商业产品档次总体感觉较低 3、朝阳南大街商圈 代表项目：时代商厦、国贸、大世界、新天地、新华书店等 配套服务：百世开利大厦、中银大厦等 商圈特点：商圈规模较小，正处于不断成长发展中 4、朝阳北大街商圈 代表项目：保百购物广场、丽隆家居广场、京海世贸广场及天鹅路临街商铺等 配套服务：恒通财富中心、假日酒店、星光酒店及国际俱乐部、美食山等 商圈特点：高档的商务休闲娱乐场所聚集，保定市商务气氛最浓，消费水平最高的区域 (1）保定市主要大型商场概况一览表： （数据截止到调研日4月8号） 区域性大型商业项目对比分析： 共性 差异性 1）大型综合业态商业项目缺乏 2）多数商业项目操作不规范 3）各商业项目经营方式均为只租不售 4）商业项目分布不合理，形成混乱印象 5）物业管理不完善 朝阳大街区域：（数据截止到调研日4月8号） 对比分析： 从小型商铺的集密度而言，老城区高于新市区 从产品而言老城区单一化商铺集中程度高于新市区 从商铺单项目体量而言，新城区高于老城区 从商业氛围的成熟度而言，老城区高于新城区 新城区的主要目标客群以本市常住人员为主，老城区的消费者群则延伸至周边区县 从自身所处位置而言，老城区的优势高于新市区 老城区商铺项目及消费者多于新城区 1、新市区商业氛围未成熟，消费者认知度虽在缓慢上升，但无法与老城区相比，大型商业项目未能辐射周边区、县。 2、老城区商业市场中，主要以沿街商铺与综合型百货相互带动的模式并存，相互辅助，覆盖人群年龄层较广，辐射区域较大，可延伸至周边区县，而单一化商业店铺集中程度明显，此种模式与新城区的商业构成相反，反映出保定市商业的两极划分现象。 3、在经营的综合型百货商业项目大多数为同期入市，分布于新市区朝阳商圈内。此现象主要为政策因素导致。打造“朝阳大街两侧黄金商业区”的规划，有力地引导了以朝阳大街为中心的区域性商业发展。 4、在保定市政策加大朝阳大街的商业发展力度的同时，消费者的认知度还未能全面打开，因此，就目前而言，新市区不适于开发新的综合型百货商业项目，而应以社区商业配套作为参考。 (3)、写字楼市场分析 1）、写字楼区域分布 目前从保定市写字楼整体市场来看其分布区域主要有： A．南市区：主要集中分布在裕华路商业圈地带，如东 方商务中心、侨升大厦等 B．新市区：以朝阳大街为线沿途分布，如国贸大厦、 百世开利大厦等，另外随着新市区新建住宅项目的 增多，有些项目配备写字楼入世，如朝阳龙座、沃 豪星城等，且体量均较大。 C．北市区：恒祥大街沿线如金昌大厦、瑞景家园等； 火车站周边，如诚明大厦、康泰大厦、金马商务酒 店等。 从以上数据分析，保定市在售的写字楼价格基本在3000元以上，租金基本维持在1元/天/平左右，个别写字楼由于地理位置优越或者配套设施完善而有所提高，但总体价格几年来无太大浮动，稳步上升。 4）代表性的写字楼概况介绍 5）写字楼综述 写字楼市场概况 1、 普遍入住率不高，其中入住率在50％以下的占 被调查总数的70％ 2、 多数大厦户型设计单一，选择空间少 3、 配套设施不完善，仅仅注重办公单一功能，缺 少餐饮、休闲等补充功能互动 4、 物业管理缺乏专业水平，影响写字楼整体品