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成都写字楼物业总述 成都市城市规划发展分析 （一）、城市总体规划 按照《成都市城市总体规划(2003—2020)》，成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿区等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。在公布的主城区公共设施规划图上，成都市将逐渐形成以城市核心区域为主的商业中心，同时形成北站商贸中心，在城北三环路外与外环路内形成北部行政中心……区域商业、行政中心。 按照规划，2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。 ?（二）、交通体系规划 红星路南延线： 红星路南延线作为成都市“井+环”道路结构中的一条南北向主干道，于2006年3月15日全线贯通。红星路南延线工程的建成使市中区与城南副中心以及中和、华阳一线贯通。同时，它还与已建成的天府大道一起，构成城市向南延伸的两大快速通道。红星路南延线的贯通意味着使科华北路变成与天府大道南延线平起平坐的一条城市主干道，起沿线周边的经济和城南副中心的地位将会得到大幅度的提升。 地铁：? 目前成都市正在动工修建地铁1号线，该线路为南北向，不久成都市人南沿线将进入封闭施工阶段，将会对该路段上的开行国际大厦、威斯顿联邦大厦等高档写字楼客户的出行造成不小的困难，同时该路段的交通压力将会分布到其他区域，其中红星路南沿线以及科华北路等路段将会起到重要的交通疏导作用，未来5年之内，对这些道路的地标性级的发展起到了推动作用。成都写字楼供应现状 （一）、写字楼供应片区简析 ?区域 写字楼集中区域 概况 市场分布比例 一环—二环之间城南区域 科华北路沿线、棕北—二环 区域内高档餐饮、高档休闲娱乐云集，即将面市的甲级写字楼力宝大厦将提升该区域办公物业整体水平 19% 顺城街—总府路 顺城街两侧、总府路两侧呈带状分布 区域内商贸业发达，写字楼租赁售相当活跃；冠城广场、时代广场以及重新包装上市的中环广场（即原海外交流中心）大大提升了区域内写字楼的整体水平；王府井大厦的改造、东大街11号地块的开发、东方广场以及香格里拉大酒店的入市将使得区域成为未来成都写字楼市场主要供应区域之一。 31% 天府广场—一环路 天府广场周边、人民南路两侧、磨子桥—跳伞塔一线 省委、市委、市政府驻地。川信、城市之心和威斯顿联邦大厦是区域高档写字楼的代表。人南沿线则是连接CBD和城南副中心商务区的黄金走廊，美领馆、德领馆、韩领馆、法领馆、泰领馆落户城南提升了城南的整体形象，也催生了城南高档写字楼市场。在人南沿线近期供应量较大，档次较高 47% 高新南区 高新区科技商务中心、高新区科技孵化园区 高端商务办公在此区域内逐渐形成，世界500强联想、阿尔卡特、爱立信等纷纷入驻 ，总部经济开始凸显 3% 这里需要说明的是，成都市现有写字楼物业基本上都集中于成都市区三环以内位置，仅市区中心就占到54%的比例，而二环与三环之间的写字楼物业仅有不到15栋，三环以外区域则主要分布在工业园区和高新科技园区内，数量和面积都十分有限。 （）、区域热点：成都市写字楼市场区域热点主要集中在以下几个地方 ?热点区域 市中区 城南区域 南部新城区域 热点理由 依托市中心发达的商业贸易完善的金融服务和良好的办公基础等，该区域的部分闲置土地可能为写字楼发展提供空间。 该区域为成都富人区，云集众多高档住宅、酒店、餐饮，成都市着力打造的城南商务区，且双流国际机场在该区域内，众多国内国外高级商务人士在此聚集 区政府南迁，大量办公机构随之迁移，土地资源丰富。 预测趋势 受土地狭小限制，供应规模难以突破；但不少精品项目会凸现。 在二环外至南部新区和高新区之间，有大量土地闲置，成都下一代办公物业将可能在此集中。 拥有大量可开发土地资源，并以政府为核心吸引力的带动下，办公物业有无限的发挥空间。 目前成都办公物业类型多样，有纯办公物业、具备办公用途的电梯商住公寓、具备商务功能的小户型公寓、酒店内办公物业(酒店商务楼)、城市建筑综合体及偏向写字楼特征按住宅报建的混血产品。据调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了约67%的比例。 纯办公物业：大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优良的硬件设施、完善的配套。一般以租为主、以售为辅。67% 具备办公用途的电梯商住公寓：大多