购物广场营销策划方案.docVIP

**购物广场营销策划方案 第一部分 市场调研与分析 **项目位于市中心核心商业区，总面积约为40000平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、办公为一体的综合商业项目，针对此项目和**现有的商业项目状况做以下市场调研与分析。 第二部分 项目的SWOT分析 优势 国内知名连锁超市“**”的进驻，为商业广场的经营提供了保证；主力店进驻是商业项目的基本. 韩国人到**旅游和居住的很多，会对项目的销售及后期经营带来一定的商机；对于当地的情况来说,只能因此而对项目产生部分的定位推动.但当地的各项目又因处在相似的位置,无法突出单体项目的优势 项目地理位置的优势会使项目受到极大的关注；位置 项目与本市唯一步行街相连结，商业氛围浓厚，客流量大；同样是位置的重要性 内外步行街可相对互应，**现有的其它商场没有这样的地理优势；这种设计暂时是商业设计的趋势 **现有商场中缺少“一站式”购物广场；一站式的概念已经用杂 昆明路的延伸以及少年路的拓宽，都给项目的交通带来了便利；交通便利带来的不仅是人流,还有相当部分的车流 大型的地下停车场为有车族购物提供了极大的方便；档次的关键因素 劣势 现有的大型购物广场中所提倡的经营理念是只租不售，要求统一经营，统一管理，而现状无法做到；带租约销售可能更易于控制. 现在国家宏观调控，银行对商业贷款利率不断增长，使得有些想贷款投资的客户望而却步； 公司首次开发商业项目，没有示范性的样板项目； 本案处于**市区三个小商圈中的低档商品经营区，如一味力求打造成为中高档商品经营场所，则会造成项目与所处区域的经营档次脱离而孤立存在；这肯定是个问题 **这几年几处大商铺经营状况不佳，对本地投资者造成的打击和不良影响很大，本案处于特殊历史时期，必将受到影响； 所处位置位于**市中心商业圈的边缘地段，地形为长方形，而且南高北低，不利于合理输导人流； 三、机会点： **市区现没有类似本项目的专业综合商业购物场所； 现代独特的建筑外观设计； 专业化的商业经营、物业管理公司进驻； 公司多年来的品牌形象有助于项目的销售； 四、威胁： 近两年市区商业及综合用地规划较多，多个商业项目将使本项目的市场竞争加剧。开盘时间的问题 周围如**、**等目前经营状况不佳商场的业态重组，会对本项目造成威胁。商业定位的问题 五、综合分析 从市场调查结果分析，**项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿。从目前各热销的商铺物业以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素；二是新的商业模式和经营理念，**当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性“商业步行街”、“一站式购物”的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的；三是产品和配套，商铺产品的设计和周边能源情况，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺功能影响很大，投资者考虑范围较大。所以本案在进行内部设计时，应该注意以上所列的几点。 第三部分 市场定位与主题定位 市场定位： 本项目的市场定位是以当地市场大众消费为主，外地市场为铺。这与前述的韩国问题自相矛盾。所谓的市场定位就是如今的招商定位。 档次定位：中档商业购物广场 由于本案处于一个中低档的消费区域，项目的档次定位不应与周围的商业环境脱节，而应该与之形成有效连接，通过借助周围成熟的商业气氛，中档商业应该是未来的趋势。高端商业由于缺乏娱乐最终导致人流的缺失。当然，这也是高端商业的利润来源。来促使项目的前期销售和后期经营成功。随着**市经济的快速发展，人均国民生产总值提高，人们对生活质量的要求也提高—60岁之间，以35—50岁之间为主；这个定位基本上与各政府的定调相近，不够细化。论据不够。 2）本地居民有一定的经济实力，购买商铺投资的群体； 3）本地居民想购买商铺养老或者是想自已经营的群体；这两个都一样 4）本地个体私营老板有一定的积累想扩大经营的；这种老板应从周边的商铺开始控制。 5）外地客户来**投资，有一定经济能力的群体； 6）已购买“**”和“**”网点房的客户；太粗 主题定位：定位为中档现代城市生活中心。看不到任何特色。 通过对**市商业经营情况的调查，以及对外地市场的了解，发现汇集人气最旺的大型商场以及购物广场，大都以女性消费群体为主，女性以30-50之间的是高档消费群体，30左右的是中档消费群体而且大部分商业项目在业种的选择和分布方面，都尽力满足不同年龄段女性购物人群的需求，以有效的拉动商场的购买人流。现在集合了购物、餐饮、休闲这类的项目很受消费者喜欢，他们喜欢商场在除去购物以外还有餐饮及休息和娱乐的场合，特别是