成都写字楼需求分析.docVIP

成都写字楼需求分析 说明： 调 查 范 围：威斯顿联邦大厦、丰德国际广场、曼哈顿、华尔兹广场、孵化园、高新科技商务广场、惠明保洁、四川子云、星联行商、胤恒贸易等 调查时间界定：2006年4月 调 查? 方 式：入户访问 样?? 本?? 量：158份 ? （一）客户相关需求图例分析 1、准备更换的意向区域：以城南为主占到49%的比例 ■?????? 从潜在客户对未来更换办公地点的意向区域来看，选择地点主要集中在城南，占近五成的比例；其次是选择在市中心以及城南副中心的比例各占24%。说明对城南区域较为看好。 ? 2、对办公环境的需求：交通干道、商业配套、公交多为主且比例相差不大 ■?????? 图中显示：客户对对办公地点周边的交通、商业、生活配套的需求是其考虑的重要条件。 3、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、便捷交通、价格等 ? ? ■?????? 从图中对客户的调查可以看出：购买写字楼所考虑的因素主要是区域的商务环境（18%）、位置地段（17%）、便捷交通（15%）以及价格等。这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重，这也是写字楼开发应具备的一些基本条件。 ? 4、对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼 ? ? ■?????? 根据调查结果：客户对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑对象，占74%的较高比例；其次就为餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼的需求占14%。 ? 5、对物业交房标准的需求：四成比例要求全装修、两成左右比例要求吊顶或清水房 ? ? ■?????? 从图中显示：客户对物业交房标准的需求主要集中在全装修上，占40%的比例；其次是对吊顶和清水房的需求，分别占25%和21%相当比例。这说明客户对物业交房标准有所提高。 ? 6、对办公区内的配套要求 ■?????? 从图中显示：客户对员工餐厅、公共绿化、商务中心、中小型会议厅的需求都比较高，因此，写字楼在考虑配套设施的设置时尽可能的从全方位来考虑客户的需求，从而也弥补写字楼周边目前相关配套缺乏的劣势。 ? （二）客户背景资料分析 1、对于办公楼，贵司偏向租赁还是购买 ? 从潜在客户来看，租用所占比例大于购买所占比例，说明写字楼租赁者和业主共同构成写字楼市场。也就是说写字楼的购买者和使用者不能等同于一个群体。 ? 2、公司员工数量构成 ? ? 从上图可知，目前潜在客户员工人数大多集中在10~30人之间，从人数上来看公司规模均比较小，属正在成长的、规模在不断扩大的企业，而这种企业对于未来选择写字楼的要求应该是利于公司发展壮大，同时也能代表其形象的物业。 3、公司性质 ? 从上表可知，潜在项目的公司性质多以股份制与外资企业为主，占到76%左右，而这两种企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要求。 ? 4、公司所属行业 从上图可知，潜在客户中除电信通讯行业占到比较大比重外，与大型企业相关的服务性及附属性行业也占据到相当的比例，如运输、建筑业、贸易等。因此也可看出写字楼的目标客户群除了是成长型企业以外，相关的服务性行业也是写字楼的目标客户群之一。 ? 5、小结 ? 综上所述：潜在客户对写字楼的需求以纯写字楼形式物业、用于自住的目的为主。 且对交通、生活、商务、环境配套的要求较高； 对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。 此次调查中客户对未来办公地点的选择中可以得出：城南以及城南副中心的接受度也比较高。 三、??????? 写字楼潜在供应市场简析 目前已知的潜在项目 项目名 区域 建筑面积 （万平方米） 物业类型 备注 力宝大厦 城南 7 纯写字楼 烂尾楼改造 九龙仓项目 城中 15.6 商业、商务、住宅混合 新项目 香格里拉 城中 4.55 超甲级写字楼 新项目 航天科技大厦 城南 12 超甲级写字楼、五星级商务酒店、品牌底商为主业态 新项目 仁恒国际 城南 约7 商务、商务混合建筑 新项目 万达广场 城东 4（写字楼） 商住 新项目 国航大厦 城南 12 纯写字楼 新项目 华西国际 城南 5.64 商住 新项目 三峡大厦 城南 约8 商住 新项目 华敏翰尊 城东 8 商务、商业混合 烂尾楼改造 青羊工业发展 城西 177 ------ 青羊区打造的一个工业区域 ? 从目前中原调查到的未来供应量较大，总建面约255.24万平方米，而城南的潜在供应量相对较大，总建面约50.64万平方米，项目数量较多，随着成都市政府南迁进程的加快，总部经济效应的显现，城南将会有越来越多的写字楼林立区域市场。 ????????? 总部经济效应概念阐述：国外知名企业在某办公区域某栋写字楼入住并将该部设为其在国内的?? 总部，与之配套的相关企业链和其他依靠该企业品牌来提升自身形象的中小型企业必将带动整个区域相