房地产“救市”之惑.pdfVIP

维普资讯 近产段时市时时传场间来以救来，市“，已经关形于的房成呼地声了 一 股 潮 流 。与 之 相 适 应 ，各种需要救市的证据和迹象不断 涌现 ，如断供 以及 由其可能引起的金 融危机 ，而美国政府接手房利美等两 家公司后 救市”日益高涨，要不 要救市这一问题更是引起 了很多人的 关心——人们基于不同利益而站在差 异性的立场之上，盼望或反对房地产 “救市”。如果抛弃 由于利益而产生 的个人偏见 ，以客观的角度评价，中 国的房地产市场究竟该不该救7本文 将对此进行分析。 市场 “萧条”的原因 从20O7年以来 ，我 国房地产市 场逐渐呈现除了 萧条”的态势，具 体表现为交易量不断下降 连续几年 房子不愁卖的局势成为往事。之所以 在萧条这两个字上加上引号 ，是 因为 我觉得这种 萧条”不是真正意义上 的萧条 ．严格来说，萧条是指在市场 价格不断下跌即使跌破成本价的情况 下 ，需求依然难 以有效提高的经济现 象。反观我国房地产市场 ，房地产市 场需求不旺的原因不在于出现了真正 的萧条，而是由于房地产价格过高 ， 大大超过广大消费者的购买能力，因 而压制了需求。个别地区楼盘大幅度 降价 结果购房者踊跃购买，正说明 了这一问题。 从经济学的角度来分析我国目前 房地产市场的供求状况，其本质在于市 场需求和供给不能形成均衡，只要价格 回落到均衡价格，那么需求和供给就会 达到均衡。而恰恰是产品的供应者即房 地产开发商坚持价格不回落——甚至不 愿意承认房地产价格可以回落，坚持 目 维普资讯 bservations观察 前的高价格 (个别开发商甚至还要将价 断权 同时又不是由国有企业专营的 为，很大程度上取决于金融系统受到 格抬高一下)，最终人为地造成了这一 领域 ，民营企业可 以自由进入 ，似乎 危害的程度。 供需缺 口。当然，这一经济规律不能违 具备 了 “充分竞争”的形式 ，但是从 美 国之所 以采取 了 救市 ”行 反．很多开发商还是采取很多变相的方 房地产的具体运营上看 ．房地产市场 动 ．主要是 因为房利美和房地美两家 法降低房地产价格 ，但是这些偷偷摸摸 根本就不具备充分竞争的实质内容。 公司为了业务上的需要 ，采取 了按揭 的方法意图无非是要掩盖房地产价格应 无论从拿地 ，还是经营上，都多多少 贷款证券化的措施 ，这就等于把按揭 该下跌的趋势 希望通过这种间接的降 少有 社会 资本 的影子 ，其 中的 贷款推向了金融市场 进而由于房地 价方式达到既能增加部分需求，又能最 规则细节恐怕只有业内人士才能完全 产市场而产生的相关金融风险在金融 大限度维持房地产名义价格不下降的 明白。不够透 明的要素市场 、不完全 市场得到扩张。导致美国政府这次采 目的 (因为打折等方式降低了其实际价 遵循市场规则的运营方式，注定了房 取措施 “救市”的根本原 因，在于房 格)。 地产市场是不充分竞争的。更为重要 利美和房地美两家公司所承揽 的业务 其实 ，房地产开发商在等待市 的是 ，在房地产市场上 ．开发商垄断 量过大，而且同期房地产所涉及的贷 场积攒反弹的力量 ，希望重现前几年 了定价权力这一最重要的话语权 ，导 款额过大 ，加之按揭贷款证券化的传 房地产价格扶摇直上的局面。他们害 致广大购房者只能是被动的接受者。 导作用 ，最终导致整个金融系统对房 怕 ，一旦房地产市场价格下跌的趋势 即使在 目前 “萧条”的情况下，房地 地产价格的变动异常敏感。据统计 ， 控制不住，那么很可能就会一路降低 产开发商也能坚持住 ，关键就是其垄 仅1995至2001年问．房利美和房地美 到其应有的价格即均衡价格 ，而这一 断了定价权 。同时 ，房地产是个暴利 从银行那买入了2．25兆美元的按揭贷 价格水平很可能比现在的市场价格要 行业 前几年的积累足够能让他们挺 款 ，而同期商业贷款额仅仅为1．29兆 低很多。或者说 ，房地产开发商力图 住。他们能在市场 “萧条”的情况下 美元 ，同时房利美和房