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维普资讯 房地产最高额抵押的风险防范 薛群 王旭 无锡市房产管理局产权监理处 一 、 重视最高额抵押合同的登记 债权实际数额的时间，在设立最高额抵押时，抵押人 抵押合同必须办理登记 ，这里要注意两点： 和债权人约定 了抵押权所担保的债权最高额。从银行 1．抵押登记的意义。根据最高人民法院有关司 有效控制风险的角度讲，并不是决算期越长越好，决 法解释和 物《权法》第 199条第 2款的规定，抵押登 算期过长增加了不可预测因素，不利于银行控制风 记具有对抗第三人的效力。也就是说，如果仅签订抵 险。最高额抵押合同的决算一般发生在约定的决算期 押合同而未办理抵押登记，并不导致抵押合 同无效， 届至时，但贷款实践中也有一些特殊的最高额抵押合 该抵押合同在银行与抵押人之间仍有效力，只是该抵 同决算：一是不特定的债权不可能发生。当最高额抵 押合 同不能对抗已办理登记的其他抵押权人 。比如， 押贷款的借款人出现违约时，法律赋予了银行方合 同 对于同一房屋，如果抵押人与 甲银行签订抵押合同而 的单方解除权 ，合 同解除后，债权银行和抵押人均可 未办理登记，其后又与乙银行签订抵押合 同且办理了 以请求在合同约定的决算期届至前对债权额进行决 登记 ，则甲银行的抵押合同不能对抗该登记的抵押合 算。二是抵押物 因财产保全或者执行程序被查封、拍 同，乙银行具有优先受让权。 卖。如果在最高额抵押合同约定的决算期尚未届至 2．关于最高额抵押合同登记的项 目。最高额抵 前，抵押物被查封、拍卖，最高额抵押合同应提前进行 押登记应至少明确记载如下要素：最高限额、合 同期 决算，此时的主合同债权人应注意提前行使 自己的权 限、抵押物明细。记载最高限额的意义，在于明确将来 利，避免风险。 银行只能在该限额内受偿，超出该限额的贷款银行无 担《保法》解释规定，抵押权人实现最高额抵押权 权以抵押物受偿。登记合同期限的 目的在于表 明只有 时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以担 在该登记期限内发生的债权 ，才能以抵押物价值受 保最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力。 偿。其中的合同到期 日又起着决算期的作用。决算期 因此，应将借款本金、利息、逾期利息、罚息、违约金及 是最高额抵押合同特有 的一个重要概念。所谓决算 实现债权 的费用等全部计算在最高额担保合同约定 期，是指确定抵押权所担保的债权实际数额的时间。 的最高余额 内，不应将约定的担保金额全部用作贷款 因为最高额抵押所担保的是一定期间内不断变化的 发放，应留有一定余地，以保障债权的全面优先清偿。 债权，因此，有必要在合 同中约定一个 日期，该 日期到 因此建议银行在最高额抵押合 同签订和贷款发放中， 来时，便使债权额确定下来。而该 日期之后发生的债 应充分考虑贷款逾期债权不能实现时所产生的各项 权不再受最高额抵押合同的担保。关于抵押物明细的 费用，避免足额使用约定的最高额抵押权，防范贷款 登记同样非常重要，如果抵押物约定或记载事项不明 债权预期风险，保障债权的全面优先清偿。 确，致使无法依该记载确定具体的抵押物，将直接导 三、注意最高额抵押合 同最高限额和最高额抵押 致抵押合同的登记无效。 期间的变更和转移 二、合理确定最高额抵押的合同决算期和最高债 原则上，双方当事人协商订立的合 同，均可根据 权余额 双方当事人的同意而予 以变更 。我们应注意的是变更 最高额抵押的