中国上市房地产开发企业的盈利能力及影响因素的研究.pdfVIP

中文摘要 1998 年住房制度改革推行之后，房地产行业发展迅速，行业产值在国内生 产总值中的比重不断加大，并且对宏观经济的拉动作用明显。在我国城市化进 程远远没有完成的背景之下，如果没有剧烈的宏观调控政策出台，房地产行业 还有巨大的发展空间。 当前，我国房地产行业所处的历史背景有两大特征：一是我国城镇人均居 住面积较低，人民改善居住条件的需求依然强烈；二是我国城市化进程刚刚过 半，未来依然是城市化进程快速发展时期。 房地产行业发展迅速，对相关行业拉动能力强，在我国国民经济发展中占 有重要地位，所以房地产行业往往作为宏观经济调控启动国内需求的重要工具； 同时，房地产行业产品住房，关系到人民的基本生存保障，近年来迅速上涨 的房屋价格，极大影响了人民的消费支出方式，因此房地产政策和企业的动向 都受到国家管理部门和人民的广泛关注； 我国城市化进程正在高速推进之中，伴随着城市基础设施建设，房地产蕴 含的使用价值在不断提升。由于房屋之下的土地却因为其所处的地理位置和自 然社会环境，是及其宝贵的不可再生资源，在城市化进程中，房地产由于其居 住空间所蕴含的使用价值随着城市化进程而得到逐步提升，造成房地产成为重 要的投资品，得到国内外广大投资资金青睐，并在历次宏观经济调控中不断上 涨，由此造成了当前房地产价格快速脱离使用价值，房地产的投资品属性得到 不断强化。 另外一方面，房地产的土地价格-- 国有土地使用权出让金，是我国地方财政 重要的财政收入来源，对支撑地方政府开支和地方建设提供主要的资金来源； 我国当前的房地产管理制度，造成土地资源成为一项廉价且行权自由的美式看 涨期权，造成我国房地产开发企业大量进行土地储备而不急于供应房地产产品。 参考以往对房地产企业盈利能力的研究成果，本文认为在企业盈利能力这 个指标上，以往研究缺乏定量的实证研究，定性的讨论和解析无法通过现实的 公司业绩得到印证，对竞争能力的结构框架也都建立在一般性企业的经典组织 理论之上，没有通过实证数据体现出房地产企业核心竞争能力的特殊性。本文 3 将在以上学者的研究基础上，从一般性企业的经典分析理论入手，通过价值链、 盈利模式、核心竞争力入手，推进到房地产企业的关键盈利因素，并通过量化 研究验证关键成功因素对房地产企业盈利能力的影响程度。 本文通过对我国 A 股市场房地产上市公司的研究，通过对以房地产开发销 售为主营业务的公司样本研究，考察这些行业中核心龙头企业的盈利能力及其 影响因素，从而通过产业价值链分析、企业盈利模式、公司资本结构等方面来 解析我国房地产开发企业的盈利能力及其关键成功因素。 理论基础方面，本文主要采用价值链分析法解析房地产行业的开发流程， 结合核心竞争力理论和盈利模式理论考察房地产开发企业的竞争能力，最后根 据关键成功因素理论抽取出可测量、可获得的房地产开发企业财务指标，从而 对房地产开发企业的盈利能力及关键因素进行实证研究。 根据《中国上市公司分类指引（试行）》的界定，我国 A 股房地产上市公司 一共有 135 家，从中排除两类公司：房地产业务收入占主营业务 90% 以下的公 司、以开发区土地综合开发为主营业务的公司、通过资产重组、借壳上市等方 式完成主营业务转变为房地产开发而未满三年的公司。最后得到 24 个上市公司 的实证研究样本，根据这24 家上市公司 2007-2009 年年报数据，对房地产上市 企业盈利能力进行实证研究。 依据杜邦分析经典框架以及相关学术文章的讨论，本文最初选择了收入利 润率、资产负债率、总资产周转率、总资产增长率、股权控制情况这五个影响 因子建立模型，经过实证分析得到以下结论： 根据实证模型定量分析结果，可见收入利润率、资产负债率、总资产周转 率对净资产收益率影响效果显著，这种结果符合杜邦分析的基本财务理论。在 影响程度上，结果显示出收入利润率对净资产收益的影响最为显著，其相关系 数为 0.845，几乎可以说明净资产收益率与收入利润率在同步增长，这也反映了 房地产产品市场属于垄断竞争市场的特性，因此房地产开发企业都能获得一定 的垄断性收益；而对于资产负债率，在没有衡量考虑财务风险的前提下，房地 产企业利用高杠杆比率可以获得更高的净资产收益，但财务杠杆收益效率在当 前的样本水平之下只有 0.45