2011年西安凤城七路综合体项目市场研究及整体报告.ppt

甲级写字楼产品建议—租金建议 通过与所选项目租金和综合得分进行回归分析的方法来获取合理租金的水平。 定量线性回归法测算租金（平方米/月） 140 120 100 80 60 y = 51.58x - 96.33 R2 = 0.862 3 3.2 3.4 3.6 3.8 4 4.2 4.4 租金（平方米/月） 线性 (租金（平方米/月）) 28 5 回归分析 y = 51.585X-96.33 R2= 0.8623 Y:租金 X:综合评分 本项目目前相对2015 年的租金水平： 149元/平方米/月 甲级写字楼产品建议—售价建议 各项目评分值（1分最差，5分最佳） 各外部因素 地理位置和交通状况 开发商及物业管理 建筑形象 商业配套服务设施 知名企业的聚集效应 硬件设施（楼层面积，净高，电梯配置） 4 5 4 4 3 4 MAX未来 4 4 5 2 2 4 都市之门 4 3 4 3 3 4 财富中心 4 3 4 3 3 3 新长安广场 3 3 4 3 3 3 汇鑫IBC 4 3 3 3 3 3 广丰国际 4 3 3 3 2 3 杰座广场 3.9 3.4 3.9 3.0 2.7 3.4 平均 4 4 5 5 3 4 本项目 各外部因素权重 地理位置和交通状况 开发商及物业管理 建筑形象 商业配套服务设施 知名企业的聚集效应 硬件设施（楼层面积，净高，电梯配置） 20% 15% 10% 20% 15% 20% MAX未来 20% 15% 10% 20% 15% 20% 都市之门 20% 15% 10% 20% 15% 20% 财富中心 20% 15% 10% 20% 15% 20% 新长安广场 20% 15% 10% 20% 15% 20% 汇鑫IBC 20% 15% 10% 20% 15% 20% 广丰国际 20% 15% 10% 20% 15% 20% 杰座广场 20% 15% 10% 20% 15% 20% 平均 20% 15% 10% 20% 15% 20% 本项目 加权后的外部因素分值 地理位置和交通状况 开发商及物业管理 建筑形象 商业配套服务设施 知名企业的聚集效应 硬件设施（楼层面积，净高，电梯配置） 综合分值 0.8 0.75 0.4 0.8 0.45 0.8 4 0.8 0.6 0.5 0.4 0.3 0.8 3.4 0.8 0.45 0.4 0.6 0.45 0.8 3.5 0.8 0.45 0.4 0.6 0.45 0.6 3.3 0.6 0.45 0.4 0.6 0.45 0.6 3.1 0.8 0.45 0.3 0.6 0.45 0.6 3.2 0.8 0.45 0.3 0.6 0.3 0.6 3.05 0.8 0.5 0.4 0.6 0.4 0.7 3.4 0.8 0.6 0.5 1 0.45 0.8 4.15 通过市场比较法得出本项目在未来进入市场时的基本市场定位 28 6 甲级写字楼产品建议—售价建议 通过与所选项目售价和综合得分进行回归分析的方法来获取合理售价的水平。 定量线性回归法测算售价（元/平方米） 20000 15000 10000 5000 y = 3800.x - 2486. R2 = 0.229 3 3.2 3.4 3.6 3.8 4 4.2 售价（平方米/月） 线性 (售价（平方米/月）) 28 7 回归分析 y = 3800.7X-2486.6 R2= 0.2298 Y:售价 X:综合评分 本项目目前相对2015 年市场售价水平： 16956元/平方米 商业部分定位 写字楼部分定位 酒店部分定位 酒店定位依据 酒店管理模式的选择 酒店体量建议 酒店档次及特色建议 酒店规模及产品定位 酒店客群定位 酒店客房数建议 酒店配套设施建议 28 9 酒店定位依据 ?目前西安市场主要五星级酒店 项目以商务型为主，而经开区现 在并没有真正意义上的五星级酒 店。因此，本项目定位应找到市 场空白点，与竞争项目进行错位 竞争。 西安索菲特 人民大厦 档次高 市场空白点1 度假为主商务为辅的国际品牌五 星级酒店 西安香格里拉 大酒店 ?根据市场调研的结果，我们总 结出以下三个市场空白点： ?市场空白点1 度假为