房地产开发企业项目投资和工程成本的控制流程.pdfVIP

维普资讯 第3O卷 第 17期 山 西 建 筑 VoI．30No．17 · 144 · 2004年 9月 SHANXI ARCHITECTURE Sep． 2004 文章编号：1009—6825(2004)17．0144—02 房地产开发企业项 目投资和工程成本的控制流程 荆翠微 许 文 摘 要 ：从房地产开发的投资决策阶段、建设实施阶段、工程竣工销售阶段、售后服务阶段 四个方面介绍了房地产项 目开 发 的有关控制流程 ，以实现项 目投资、工程成本有效合理地配置。 关键词 ：项 目投资，工程成本，成本控制 中图分类号 ：TU723．3 文献标识码 ：A 房地产项 目开发的主要工作程序一般可分为四个阶段，即开 限额设计一单项工程和单位工程投资限额一初步设计(技术 发投资决策阶段、开发建设实施阶段和房地产 的工程竣工销售、 设计)一初步设计概算(修正设计概算)一设计方案技术经济分析 售后服务阶段。 一造价是否满足限额一如：否 (重新进行初步设计)；如：是一初步 1 投资决策阶段 设计(技术设计)决策一各单位工程、各专业造价限额一各专业施 投资决策阶段是公司项 目开发过程中最为重要的一个环节 ， 工图设计一施工 图设计经济分析一造价是否满足限额一如：否 在这个阶段 中，企业应通过开发项 目方案的投资决策分析，来为 (重新进行设计)；如：是一施工图设计一造价是否满足限额一如： 产品寻找一个较为准确 的市场定位。投资决策的重要性可以集 否(重新进行设计)；如 ：是一施工图设计完毕。 中概括为两句话 ：决策成功投资才能成功，决策失败必然导致投 限额设计要处理好投资限额与项 目功能之间的对立统一的 资失败。决策正确是最大的节约，决策失误是最大的浪费。因 辨证关系，合理确定和正确理解设计限额，为了合理确定设计限 此 ，企业应在项 目土地竞拍前，指派一名负责人协 同相关部门联 额，尤其在限额设计 目标值 (限额度)确定之前的可行性研究、方 合对市场需求进行调查和预测，对市场 的发展进行调查和预测 ， 案设计时加强价值工程随机分析，认真选择 出工程造价与功能最 包括调查本市及周边地区的总体经济状况、市场需求情况、各类 佳匹配的设计方案，包括适当提高造价、功能，较大提高造价、功 项 目的价格走势和销售情况、各类项 目供需总量分析及预测、各 能两种情况。如确实在投资限额确定后，才发现有更好的设计方 类项 目竞争特点、竞争分析与预测，并在调查和预测的基础上运 案，包括适当增加投资，可获得功能较大改善的设计方案，应及时 用适当的方法。提出相应方案供公司决策，以确保项 目规模、建设 调整限额。过去那种建筑成本跟着设计走的做法应坚决摒弃。 标准的正确性。目前，进行投资决策最常用的一种方法是决策树 另外，规划设计方案的选定非常重要，容积率的大小、建筑形态的 法 。通过决策树方法可以得 出售价，售房速度在什么情况下，能 优劣直接关系到项 目的品质和效益。因此在做规划设计时应尽 达到预期的收益值，工程成本应控制在什么范围，地价高出什么 量找有真才实学的单位或个人，并与他们建立一个长期的业务关 界限应该放弃等等。 系。应强调向设计要效益，好的设计可以使户型更趋合理，总价 适中，环境优美 。而户型、价格、环境是 目前客户最为关心的方 2 开发的前期工作阶段 面。 取得项 目用地后即进入前期准备阶段，在这个阶段应进一步 对所取得的地块进行市场状况分析，初步确定售价水平 ，对开发 3 开发建设实施阶段 成本和可能的工程量进行更详细的估算。投资估算的内容包括 在开发建设实施阶段 ，只有做好工程合 同的管理工作 ，才能 建筑安装工程费用、设备