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房地产市场价值测算说明 我们根据田野地产咨询公司提供的《昆明市高新区住宅和一环以内商业物业 销售状况调查报告》，取得与昆明百货大楼（集团）股份有限公司、云南百大住 宅开发有限公司、昆明创卓商贸有限责任公司所拥有的房地产同类或类似的昆明 市高新区住宅和一环以内商业物业的市场实际成交价格，并从“昆明市房地产市 场监察分析报告”等公开发布的权威性较强的调研报告中获取同类或类似房地产 市场价格和其他相关信息，针对可比项目价值调研清单中的可比项目市场实际成 交价格，从成交时间、地段繁华程度、交通条件、临街状况等方面，对昆明百货 大楼（集团）股份有限公司、云南百大住宅开发有限公司、昆明创卓商贸有限责 任公司所拥有的房地产截止2008年3月31 日的市场价格做出了合理测算，得出 昆明百货大楼（集团）股份有限公司、云南百大住宅开发有限公司、昆明创卓商 贸有限责任公司所拥有的房地产的市场价值。 一、测算的基本方法 本次估值采用的方式是市场法，基本计算公式 估值资产价值=可比交易实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正 系数*×区域因素修正系数×个别因素修正系数 各因素差异修正系数=100/参照物分值， 即以评估对象在此因素上为标准状 态，分值 100作为分子，参照物分值作为分母。若在此因素上，参照物比评估对 象优，则分值100，反之分值100。 交易日期差异修正系数若近期昆明市房地产市场状况稳定，可比实例案例均 属估值基准日近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。 交易情况修正系数：可比实例是属于正常交易的，交易情况无需修正，调整 系数为100/100。 区域因素修正系数：考虑地段繁华程度以及交通条件进行修正。其中地段 繁华程度按田野公司提供的白塔路商圈、青年路商圈、三市街商圈、小西门商圈 的商业价格进行测算。 1 个别因素调整：考虑临街状况、楼层、面积、转租的可能性等因素进行测算。 总修正系数=四个因素差异修正系数的乘积 调整差异后参照物的现行市价=可比交易实例成交价格×总修正系 数 通过可比案例的比较最后采用简单算术平均数作为市场法测算结果。 二、具体测算情况 1、云南百大住宅开发有限公司位于昆明市高新技术开发区海源北路的百大 国际花园幼儿园。 2008.3.31 市场价值 可比项目 成交均价 序 楼 面积 （平 成交价格 调整 项目名称 物业位置 朝向 （元/平方 成交时间 调整单价 号 层 方米） （万元） 系数 米） 科发路与海 银领国际（精 1 源中路交汇 2 98.13 南北 49 4,993.38 2008-3 0.5 2,496.69 装） 处 2 嘎纳小镇 海源中路 6 53.74 南北 25 4,652.03 2008-2 0.5 2,