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万科房地产应收帐款管理办法
1. 目的:加强和规范集团各地产公司应收帐款的管理,加快销售房款的回收,
降低资金占用,减少坏帐损失,防范财务风险。
2. 范围:适用于集团内各地产公司所发生的销售应收帐款。
3. 职责:总部财务管理部负责本规定的解释及修订;集团各地产公司销售部、
财务部及相关责任部门负责具体实施。
4.方法与过程控制
4.1 管理原则
4.1.1 主动避免原则:在确定销售信用政策、销售付款方式及合同条款等方面
充分考虑房款回收风险,尽量减少应收帐款的发生和占压的时间。
4.1.2 职责明晰原则:建立明晰的岗位责任制及清晰的工作流程,将销售、催
收、按揭、统计及核算等应收帐款管理的各个工作环节落实到具体部门、落实到
具体岗位、落实到具体人员。
4.1.3 及时催收原则:对应收帐款应定期统计、定期核对,对到期款项应及时
进行催收,尽可能在最短时间内回笼资金。
4.1.4 有效保障原则:对未按期付款或还款的客户,应根据有关法律或合同规
定采取不予办理入伙手续和房产证、收取违约金、及时移交法律程序等强有力的
限制措施,从而有效保障应收帐款的回收。
4.2 职责划分
4.2.1 部门职责:
4.2.1.1各单位的销售部、客户事务部(以下统称销售业务部门)为应收帐款催
收的直接责任机构,主要负责客户信用的审查、按揭资料的收集、销售楼款及逾
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期款的催收等。
4.2.1.2财务部为应收帐款催收的监督机构及间接责任机构,主要负责房款的收
取、销售单据的开立、销售楼款的核算、应收帐款的分析及报送、应收帐款回收
情况的动态跟踪等。
4.2.2 岗位职责:
各单位应根据销售及催收流程设置销售前台岗、客户事务岗、银行按揭岗、销售
统计岗、应收帐款核算岗等五个岗位:
4.2.2.1销售前台岗:即为直接销售人员,负责对客户的资信考察、与客户签定
楼宇认购书、催收首期款及一次性付款的全部楼款等。该岗位设于各单位销售部。
4.2.2.2客户事务岗:负责催收销售合同签定后的应收款项及督促客户备齐按揭
资料等。该岗位设于各单位销售业务部门。
4.2.2.3银行按揭岗:负责向银行办理按揭手续并督促按揭放款的及时到帐。该
岗位设于财务部或销售业务部门。
4.2.2.4销售统计岗:该岗位设于每个项目销售现场,负责记录、统计客户的付
款情况,并及时督促销售前台岗向客户收款。该岗位设于销售部或财务部。
4.2.2.5应收帐款核算岗:负责对应收帐款的核算、分析及动态跟踪等。该岗位
设于各单位财务部。
4.2.2.6各单位根据业务流程及人员设置情况,可对以上岗位再进行细分或合
并,并可一人多岗,或一岗多人。
4.2.3 以上相关责任部门、责任岗位及责任人的考核应与应收帐款催收情况直
接挂钩。
4.3 应收帐款形成前的风险防范
4.3.1 各单位可根据本地区、本单位的实际情况,制定相应的销售付款政策,
并尽可能鼓励客户采用一次性交清或按揭的付款方式,限制采用分期付款方式;
即使采用分期付款方式,付款期限也应尽量限制在楼宇建设期内。
4.3.2 对于要求采用分期付款方式的客户,销售前台岗必须按银行按揭审查的
标准对其进行严格的资信调查,并报销售业务部门负责人批准。对非一次性付款
的大户购买的资信情况,应予特别关注。
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4.3.3 在签订正式销售合同之前,各单位可与客户签订楼宇认购书,确定房号、
总价及付款期限,同时务必让客户了解清楚有关付款须知的内容。
4.3.4 对于采用一次性或按揭付款方式的客户,签署销售合同时,原则上应满
足以下条件:一次性付款的客户交清房款;按揭客户交清认购书约定的首期款;
对于采用分期付款方式的客户,必须交清认购书约定首期款,才能与其签定合同。
4.3.5 销售合同签署之前款项的催收:
4.3.5.1销售统计岗应每日清理首期款及一次性付款的楼款支付情况,并将该款
项到期、逾期情况及时知会销售前台岗,以便于及时催收和签订销售合同。
4.3.5.2按照楼宇认购书约定的应支付款项,销售前台岗应至少在到期前一日向
客户提示确认。
4.3.5.3对于因特殊情况确需延期付款的客户,可由客户提出书面申请,在销售
前台岗报本部门领导批准后,酌情给予一定宽限期,并在楼宇认购书中予以注明。
如该客户超过宽限期仍未付款,则按4
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