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第六讲 娱乐房地产的估价 房地产估价实训 第六讲 娱乐房地产的估价 一、娱乐房地产及其估价特点 娱乐房地产主要包括游乐场、娱乐城、高尔夫球场、康乐中心、俱乐部、 夜总会、影剧院等。娱乐房地产是一类特殊的房地产，不同类型的娱乐房地产 的经营方式、收益存在较大差别，如游乐场、影剧院主要靠收取门票，高尔夫 球场主要靠出售会员费，其会员费主要取决于会员数量，而会员数量主要取决 于其球洞数量。因此娱乐房地产估价的个别性、独特性比较强，一般较难把握， 估价时需要针对具体估价对象进行详细的调查，明确估价对象的经营方式、各 种收益来源。 二、娱乐房地产估价的常用方法 由于娱乐房地产属于经营性房地产，因此估价主要采用收益法，娱乐房 地产也可以采用市场法和成本法估价。 （一）收益法 采用收益法进行娱乐房地产估价时，应注意其收益的测算。娱乐房地产 的收益主要来自于主营收益和副营收益，主营收益主要为门票收入，副营收益 主要为餐饮、工艺品等二次消费收入。在具体操作过程中要根据不同娱乐房地 产功能、经营方式、类型区别对待。 （二）市场法 不同类型的娱乐房地产转售转租情况存在较大差异，有的比较频繁，而 有的却很少转售，如高尔夫球场。因此对交易比较频繁的娱乐房地产可以采用 市场法估价，另外，在用收益法评估娱乐房地产确定客观租金时，也可用市场 1 第六讲 娱乐房地产的估价 进行租金的估算。 （三）成本法 在有些估价业务中，例如娱乐房地产的抵押估价，或是对将要转变用途 的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助。 三、娱乐房地产估价的技术路线及难点处理 娱乐房地产属于经营性房地产，因此主要采用收益法估价。由于娱乐房 地产的个别性、独特性比较强，其经营收益来源及数量、收益率存在较大差异， 因此在采用收益法估价时，应注意区分不同类型、不同经营方式娱乐房地产的 收益来源及其收益率水平，如高尔夫球场的日常收益主要包括出售会员卡收入、 会员年费收入以及消费收入。 ［案例6］ ××高尔夫球会有限公司部分房地产估价结果报告（节选） 一、委托人：（略） 二、估价机构：（略） 三、估价对象： 四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产 抵押价值 2 第六讲 娱乐房地产的估价 五、估价时点：2003年6月7日 六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准 七、估价依据： 1．国家、××省及××市有关法规政策； 2．《土地使用权出让合同》及《房地产证》； 3．××高尔夫球会有限公司提供的财务报表及财务资料； 4．估价人员实地查看、调查所获信息。 八、估价原则：（略） 九、估价方法： 由于高尔夫球场属于一种特殊形态的房地产，缺乏可比实例，经营方主 要靠出售会员证收回大部分投资，在会员证已售出的情况下，根据收集的资料 宜采用收益法和成本法估价计算。 （1）收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期（通常为 年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一 种估价方法。 （2）成本法（略） 十、估价结果