中房-大理市房地产市场调研【终】.pptVIP

区域竞争评判 从大理市五个区域来看： 目前极具竞争力的区域应是主城区和北城区两个区域： 主城和北城开发体量和规模都比较大，吸纳力强。它们的差异在于北城区的楼盘发展倾向于中高端产品方向；主城区中心地段的楼盘一般开发中端产品，以小高层、高层产品为主； 开发区初期多为普通多层洋房产品，现阶段供应的产品以中端小高层、高层为主，受到配套不够齐全影响，区域价值现阶段尚未凸显出来； 城郊区近期开发日渐成为规模化，以别墅产品和洋房产品供应为主，多为企事业单位、政府部门集资改善住房用地，靠近古城方向上以外销产品供应为主； 海东是大理市的新区，非传统住宅区，外销型产品占了较大比重，新区配套尚不齐全，供应以休闲度假产品为主； 客户置业流向的局面： 北城区多为本地改善客户，北城区发展初期以大理州郊县客户为主，区域内目前客户以主城流出、外地流入为主； 主城区是教育置业首选区，集中了大量的教职员工以及公务员，但区域内楼盘档次普遍不高，导致改善型需求的客户外流； 城郊区和海东区以本地改善客户和外地流入客户为主，城郊区本地客户占较大比例，海东区外地客户占较大比例； 开发区客户多为地缘性客户，且以刚性需求为主； 未来极具有潜在竞争力的区域：开发区，随着大理城市规划东移将加大开发力度； 区域竞争评判 区域市场总结 北城区的发展主力走改善型路线； 城郊和海东市场存在主要竞争，内销最大竞争在于与主城区域的竞争，外销最大竞争在于与海东区和城郊区的竞争； 北城区和开发区将间接与主城区竞争刚性需求客户，选择开发区的客户考虑地缘性，选择主城区的客户考虑教育及城市生活配套； 区域竞争市场评判 住宅价格竞争评判 从大理市目前在售楼盘价格看： 从目前大理市场在售楼盘看，价格主要集中在三个阶段：A、4000——5000元的二手房旧房市场。B、5000——7000元的小高层和高层新盘。C、7000——12000元的海景房和花园洋房。D、12000——20000元的休闲旅游度假产品。 在三个价格段中，二手房旧房市场和5000——7500的小高层和高层主要是以首改置业产品为主，在整个大理属市场需求量最大，最容易被接受的产品价格，同时也是市场放量最大产品类型，该类产品主要集中在主城区和北城区。 7000——12000海景房和花园洋房属于高端物业，此类产品在大理市场存在少量的潜在需求。 价格在12000——20000元之间的产品属于外销型休闲旅游度假产品，主要集中在海东片区，本地购买客群少，主要以外销市场为主。 目前价格极具竞争力的是4000——7000元之间的产品： 住宅客户选择评判 不同价格的价格段对应不用的客户群： 从市场客户来看，首改置业型客户所占比重最大。而此类客户群所能接收的产品大部份是以低价为主的产品，对产品的要求主要是生活配套完善。所以大部份选择4000——7000元的满足居住型产品。 而7000——12000海景房和花园洋房属于高端物业类型，此类产品的客群主要是对物业的品质、交通方便及生活质量都有较高的要求。此类需求的客户量，在客户类型占比中低于首改置业客户量。 价格在12000——20000元之间的外销型休闲旅游度假产品，本地购买客群少，主要是以外来客户群为主；本地客群数量占比为极少数，所以该类产品没有对本地客户造成太大的客户分流。 通过对大理购房分析，从价格段客群占比中可以看出，目前大理市场客户对物业价格承受能力大部份集中在30—65万之间。但通过产品品质提升以及时间的因素，市场承受能力将达到50万——80万之间。 客户对价格承受力评判 整体市场以4000——7000元的价格为主要价格段； 该价格段的产品主要集中在主城区，开发区和北城区有较少部分； 主要以刚性需求客户为主； 该类客户主要要求生活配套完善； 价格竞争市场评判 住宅产品竞争评判 大理市目前在售产品类型： 从整个大理的各片区物业类型看，各片区或多或少都有小高层和高层产品，相对而言，主城区、北城区、开发区三个区域较多； 从建筑物的风格外立面来看，目前市场上新呈现的新中式风格，现代简约风格及地中海建筑风格普遍被市场所接受； 目前大理的建筑物大部分以白色为主色调，切合大理白族的民族风格特点。但近期新开发的一些项目改变了原有的特点，出现了灰色、蓝色、红色等为主色调的建筑物，也被市场所接受。 从市场上的户型面积看，有50平米段的公寓，80——110平米的两房或三房，120平米——150平米大三房或四房，150平米以上跃层或别墅。 主城区前期产品的供应多以集资建房为主，部分新开发的项目都是以小高层和高层为主。 选择主城区的客户主要是考虑生活配套完善，医疗、教育等市政配套齐全。 从建筑风格来看，部分外地的开发商进驻大理后带去新的建筑理念，目前来看，现代简约风格比较受年青白领的青睐，地中海式