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济宁市 金乡县市场环境分析报告 金乡位于中国鲁西南平原腹地，隶属孔孟之乡济宁市，地处风光秀丽的微山湖西畔，北依东岳泰山，南临重镇徐州，西连牡丹之乡，东傍孔孟故里。 相对于同级别城市临朐，金乡县GDP增长缓慢，且易受外部经济环境影响，2008年受国际金融危机和市场需求萎靡的影响，经济发展出现萎缩 金乡人均GDP高于临朐，受产业结构影响（金乡工业发展欠佳），人均GDP状况有被赶超之势。但总体来看，其经济发展状况良好 固定资产投资： 年均增长20%以上。 SWOT分析 商贸物流区城乡建设发展落后，受未来农产品贸易影响，区域不被当地人看好，价格拉升难度较大； 金兴商贸城含有多层、小高层住宅项目，后期多元化产品对本案冲击较大。 项目进入早，占据核心位置，周边竞品项目少，销售压力小； 商贸物流区来往贸易频繁，客流量较多，有利于项目销售。 threats（威胁） opportunities(机会) 项目位于商贸物流区，现阶段发展比较落后，区域增值潜力较小。 项目定位并非高端，同质化产品缺乏新颖性，不能有效占据市场，不利于产品销售； 项目对面即是金乡二中，教育资源丰富； 项目体量较大，规模化小区设计有一站式的生活商业步行街，极大地方便了该区域居住生活，提高了小区品质； 项目现房发售，即买即住，优势明显。 weaknesses（劣势） strengths（优势） 个案分析-众诚现代城 项目位于北部居住区王杰路、文化路、惠民路、奎星路围合处，西边是正在规划的诚信公园，北边将来将建新汽车站，南边是孙庄安置社区，整体环境比较优越，随着城乡发展，未来区域升值空间巨大。 随着城乡的改造、土地放量的增加，未来市场会产生波动，大体量项目由于周期长受到影响较大； 市场在售高端项目以及周边地区高端产品分流了当地客群，产品销售风险较大。 城乡规划向北发展，将大大提升该区域的增值潜力； 诚信公园与新汽车站的建成，将极大推动北部居住区房产市场的发展。 Threats（威胁） Opportunities(机会) 项目东侧为污水处理厂，南侧为变电器（未来搬迁），对本案有一定影响； 项目位于交通主干道（王杰路、奎星路）附近，来往车流量大，对小区居住有不利影响。 项目地理环境较好，随着周边配套完善升值空间巨大； 项目地块方正，社区布局将更加舒适、美观； 项目地块体量较大，可建成规模化小区提高居住品质。 Weaknesses（劣势） Strengths（优势） SWOT分析 北部居住区作为未来主要居住区，已经成为当前城乡发展重点，本案地理位置优越，未来升值潜力大 同济诚信苑 污水 处理厂 变电器 新汽车站 诚信 公园 诚信苑周边环境 个案分析-同济诚信苑 城市市场各板块特点相近、卖点不突出，伴随城乡发展，未来区域影响将越来越明显，好的区域将决定楼盘升值空间； 随着金乡县新规划的颁布，外地开发商，市场产品逐渐走向多元化和档次化； 现阶段市场缺乏标杆项目的引导，产品成熟度和档次有待提高； 市场投资类产品的出现，引导当地购买理念的转变，市场开始逐步走向成熟。 个案分析-个案小结 一、城市介绍 地理行政 交通旅游 经济发展 收入消费水平 县城面貌 总体规划 三、个案分析 个案选取 奎星湖花园 东湖国际 杭州湾公寓 众诚现代城 同济诚信苑 二、市场分析 宏观环境 土地市场 在售项目 市场板块 供需状况 市场价格 行业状况 产品状况 四、前景展望 前景展望 目录 前言 城市名片 世界大蒜之都 中国金谷之乡 中国圆葱之乡 中国诚信之乡 中国长寿之乡 国家级生态示范区 房地产发展 金乡房地产发展尚处于起步阶段； 市场总体发展平稳，未来发展空间较大; 金乡 ---- 鲁西南正在崛起的中小城市 金乡水资源充裕，相对与山东省其他县市来说，河流、湖泊资源丰富，生态环境优越。 注：当前金乡市场与09年临朐市场非常相似，本报告将与临朐市场作为对比，分析金乡当前市场环境。 城市介绍-地理行政 全市总面积885平方公里，其中市区14平方公里。 所辖：9个镇（胡集镇、肖云镇、羊山镇、鸡黍镇、王丕镇、马庙镇、司马镇、高河镇、化雨镇）、2个乡（兴隆乡、卜集乡）、1个开发区（经济开发区 ）、1个街道办事处（金乡街道办事处） 。 截至2010年，户籍总人口为62万，市区人口10万。 金乡县地处鲁西南经济欠发达地区，辖区面积小，属发展中的中小城市 金乡县隶属济宁市12县市区之一，综合实力排名靠后，发展比较落后 济 宁 地 图 城市介绍-交通旅游 山东交通旅游图 金乡县主要以公路运输为主，辅以水运，境内没有铁路，交通运输欠发达，影响其货物运输 金乡距离主要城市距离 330公里 540公里 240公里 650公里 280公里 鲁西南战役纪念馆 羊山古镇国际军事旅游度假区 金乡交