各国住房政策.pdfVIP

一、前言 住房问题一直是各国政府大力关注的问题，因为其不仅关系到国民的生存问题，也 关系到一个国家经济发展和社会的稳定，因此，各国政府都把住房制度放在经济生活和 社会保障的重要位置来对待。中国城镇住房制度经历了20多年的发展历程，在这期间， 中国的住房制度逐渐向市场化，房屋逐渐向商品化方向转化，同时也建立了经济适用房、 廉租房,昆山租房网等住房保障政策，但是，现在这些制度和政策是否解决了中国的住 房问题，仍然是仁者见仁、智者见智。中国的住房制度如何改革，住房政策如何才能做 到合理和满足大多数人民群众的需要，是一个迫在眉睫需要解决的问题。 世界各国的住房制度千差万别，但其宗旨都是为了提高本国人民的居住水平，解决 住房的供给与需求问题，使住房市场达到供求基本平衡，并带动国民经济的发展。发达 国家有着几十年乃至上百年的城市与住房建设经验，也很好地解决了本国的住房问题， 我们需要对各国住房政策进行分析比较，以期找出借鉴之处。 二、各国住房政策 （一）美国 美国是一个市场经济高度发达的国家，国家对于经济的直接干预通常很少，但在低 收入家庭住房问题上却是个例外。为了解决低收入家庭住房问题，美国政府在立法、金 融、税收等方面都大力干预，同时也提出了许多针对低收入家庭的住房计划，帮助低收 入家庭解决住房问题。 1.法律 美国重视住房立法，对住房保障政策的制定实施提供了法律上的保证。《合众国住 房法》，规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划。《国民住宅法》要求建立 住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于 低收入家庭公寓住宅。《开放住房法案》以帮助穷人成为房主，规定在10年内为低收 入家庭提供600万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视，被认为是 “20世纪第一个公平住房法令”。同时，美国注重法律与实际发展的适应性，注意根据 不同时期的住房要求对原有法律条文进行修订或推出新的相关法律，目前在住房立法方 面形成了比较完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。 注重法制，使住房保障政策措施有法可依，进而保证政策的权威性和有效性，这是美国 住房制度的突出特点。 2.财政补贴政策 在美国，凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，可以申请住房补助。补 助的方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房（一般低于市场 价的20%-50%）；另一种是向低收入家庭发放住房券，享受这种补助的家庭必须拿出本 户总收入的25%支付房租，租金超过部分用住房券来补充。而美国政府对地方政府建设 的公共住房和私有营利或非营利机构建设的低收入住房，也进行补贴。在公共住房消费 上，政府也实行补贴。住房支出超过收入30%时被认定为过度消费负担，并以此为参考 对住房需求者进行补贴。 美国的住房补贴政策是一种直接补贴形式，即直接用于增加低收入家庭住房消费的 财政补贴。其政策目的是减轻低收入阶层的住房消费负担，以达到政府提出的保证最低 住房消费水平的要求。这种房租补贴政策实施的前提是先确定一个低收入家庭的标准， 然后再规定达到这一标准所需付出的房租占家庭总开支的比例，政府对超出该比例的部 分给予补助。由此可以看出，家庭收入越低者，所获得的补贴也就越多，低收入家庭是 补贴政策的最大受益者。 3.税收减免政策 为让低收入者拥有住房，美国政府采取了税收减免政策。这是为了推行住房私有化 而实行的一种优惠政策。美国政府实行购房减免税政策主要是鼓励中低收入阶层购买自 用住房。主要体现在：一，对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收 个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；二，对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得 税和财产税；三，对出租屋的家庭实行税收减免政策。美国的住房减免税政策优于西方 其他国家，其住房减免税额占住房优惠费用总额的比例也高于世界其他国家。 4.金融政策 美国政府利用信贷杠杆，鼓励个人或开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济 住房，如提供低息贷款和“税收信贷”。另一方面，通过住房抵押贷款一级市场和二级 市场为住房需求者提供信用。前者常见形式为固定偿还抵押贷款，累进偿还抵押贷款， 固定利率住房抵押贷款及可调整利率抵押贷款等。后者即为住房抵押贷款的证券化。上 述两级市场都建立了相应的保险机制，保证了市场运作的稳定性。 （二）英国 目前，英国居民中有近70％的居民拥有自有住房产权，另外30％的居民租赁住房； 其中，20％的居民从当地政府租赁公有住房、