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2.3.4 物业档案归档范围 归档是按照资料本身的内在规律进行科学地分类与保存。 分类可按每一建筑分类，也可按系统项目分类。 [小知识2-2] 业主档案管理标准作业规程 1．目的：规范业主档案的保管与跟踪工作。 2．适用范围：适用于物业业主档案的保管与跟踪。 3．职责： 1）事务部主管负责业主档案与跟踪工作； 2）管理员负责依照本程序具体实施业主档案的保管与跟踪。 物业管理实务 物业企业的管理 2.1 物业管理企业组建及机构设置 2.2 物业管理企业财务管理 2.3 物业档案管理 本章小结 学习目标 资料链接 实训题 复习思考题 〔学习目标〕 通过本章的学习，要求学生认识物业管理企业管理的基本内容，了解企业财务管理的内容，学习物业管理企业主要机构的岗位职责与人员安排，掌握物业管理企业的组建程序，掌握物业管理企业的档案管理的方法，掌握物业企业专项维修基础管理和使用的方法以及费用收缴管理的内容。 2.1 物业管理企业组建及机构设置 2.1.1 物业管理企业组建流程 无论哪种类型的物业管理企业，其组建流程大致相同，包括筹建准备→制定章程→资质审批→注册登记四个环节。 1）筹建准备： （1）可行性研究：主要论证将组建的物业管理企业是否具备现实的必要性，财务上的可行性，以及法律上的允许。 （2）订立发起人协议：是发起人在企业设立过程中约定各自的权利和义务，规定企业基本情况的书面文件，是份合伙协议。 2）制定章程：制定公司章程，应包括以下几方面内容： ①公司的名称全称、确切的办公地址； ②公司的经营宗旨、服务方向和契约关系； ③公司的经营范围、管理范围、服务范围； ④公司的经济性质和组织形式； ⑤注册资金。 3）资质审批：根据《物业管理企业资质审批管理办法》规定，物业管理企业在设立时，应具备以下条件： ①注册资金50万元以上； ②拥有不少于10人的物业管理专业人员以及工程、管理和经济等相关专业类的专职管理和技术人员； ③物业管理专业人员按国家规定已取得职业资格证书； ④有委托的物业管理项目； ⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 4）注册登记。 2.1.2 物业管理企业主要机构及职责 设置机构时要把握住以下原则：统一领导，分级管理的原则；精干、高效的原则；服从管理、服务、经营需要的原则；权责对等的原则。 物业管理企业组织机构的形式，可以是直线制、职能制、直线职能制、事业部制、矩阵制。 物业管理企业各主要职能机构的职责是： （1）总经理室：是物业管理公司的最高决策机构。 （2）办公室：是物业管理企业的综合管理部门。 （3）财务部：负责公司财务收支计划的制定、负责会计出纳、经济核算、租金、统管费、有偿服务费和其他经费的管理。 （4）工程部：负责物业机电设备的维修保养；对物业正常的供水、供电；业主的特约上门维修服务；新建物业的接管验收；较大工程的质量监督和验收；房屋及配套设施的日常维护、 修缮和施工管理； 与供水、 供电、市政等部门的业务接洽和相关事务的处理；维修、施工外包合同的起草等。 （5）安保部：负责管辖区域内的治安防范、消防工作。 （6）环卫部：负责辖区内的清洁卫生、辖区内绿化植物定期护养等工作。 （7）管理处：是物业管理公司对业主服务的执行与反馈并提供多种形式服务的部门。 （8）经营部：负责公司的商业经营活动。 2.1.3 物业管理企业人员安排及要求 物业管理企业的人员安排，要根据企业的现状和未来的发展、管理物业的规模、类型要求、业主的需要等因素而定。 物业管理企业招聘人员，一般流程是： 职位空缺的产生→人事部门组织、实施人员招聘工作→内部选聘（组织内部人员调整）或外部选聘（发布招聘信息及广告）→甄选测试与面试→上岗任用→试用期满进行任期考核→试用期考察→录用人员岗前培训。 2.2 物业管理企业财务管理 2.2.1 物业管理企业财务管理的主要内容和主要任务 物业管理公司的财务管理有三项基本内容： 一是筹资决策，二是投资决策，三是利润分配决策。 根据上述三项基本内容，物业管理企