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business vision 专栏·地产 寻找适合中国房地产发展模式 文·易宪容 目前房地产开发商把房地产市场的问题转化为住房保障体系问题，这是在转移视 线，把矛盾都推给政府。 最近，随着国内各地的房价快速上涨，房地产市场中的 目前房地产开发商把房地产市场的问题转化为住房保 矛盾越来越大。对此，政府工作报告已经把解决房地产市场 障体系问题，这是在转移视线，把矛盾都推给政府。 价格快速上涨的问题纳入议事日程，但是在房地产市场发 从美国的房地产市场来看，房地产市场发展模式的核 展模式上却没有一个明确的定位。 心是应该让90%以上的人有能力进入房地产市场，即房地 在这样的情况下有人认为，目前国内房价过高，民众对 产市场要生产绝大多数居民有支付能力的舒适安全的住 房地产市场有意见，是因为中国的住房保障体系不健全，是 房。美国用《住房法》确定了房地产市场发展的宗旨。 中国的廉租房和经济适用房建得太少，因此，房价过高的责 为了保证中国的每一个居民都有基本的居住条件，还 任并不在于房地产开发商，而在于政府失职。因此，要解决 需要在制定住房法律的基础上建立适应中国的住房保障体 中国目前的房地产市场问题，政府应为占居民人口70%- 系。在这个住房保障体系中，首先要让那些丧失劳动能力的 80%的工薪阶层提供经济适用房，少数高收入家庭可以购 老人、病人、残疾人有基本的住房保证。而这部分住房保障 买商品房。也有人认为，应当将70%的土地供应给经济适用 就是廉租房。这部分的住房保障所占的比重不应超过10%。 房，其中的30%用作建廉租房，对商品房的管理则可以完全 20%左右的中高收入者可以通过完全商品房市场自己 放开。 解决住房问题。这些商品房既可是投资品，也可以是消费 从这些言论来看，未来中国房地产市场发展模式或是 品。对于其余70%居民的住房，同样也得通过市场来解决， 学习香港，或是学习新加坡，要以建设廉租屋与经济适用房 但是他们则要在政府帮助下进入房地产市场。 为主。其实，这种房地产发展模式既没有大国之先例，也与 为了让中国绝大多数民众都有支付能力进入房地产市 中国的实际情况及市场经济法则相悖。 场，就得遏制过高的房价。把房价降下来的正常途径有：通 因为，如果给80%的居民提供经济适用房，这可能让中 过人口普查、土地普查、住房普查，在此基础上，设计规划出 国的房地产市场改革又回到了政府包办住房的老路子，这 合理的房地产市场发展的短中长期方案，做好土地基本规 样做既无效率又让地方政府权力集中。目前财政上是没有 划。然后利用信贷、利率等工具把住房投资限定在20%完全 那么大的能力，二是让民众选择住房的余地会很有限。毕竟 商品房的范围内，而其他80%的市场则把房地产定位为消 80%这部分居民的经济条件也有区别，居民的消费能力不 费品市场。再利用物业税、住房政策（比如每家只准购买一 一样，也就不会采取完全一样的消费模式。 套住房来规范），房价自然下来。在这种情况下，经济适用 看看世界各国，有哪一个大国会把居民的住房主要依 房、限价房就多此一举。而政府一旦确定房地产市场未来发 赖于政府的住房保障体系的？在美国，廉租房的比重只有 展思路，就得尽快用法律形式把这个房地产发展模式确定 3%-4%，加拿大也不会超过5%。绝大多数居民的住房基本 下来。 上是通过市场来解决。 （作者系中