楼市“限价”时代来了吗.pdfVIP

中原快评 中原集团研究中心 |20 11 年8 月2 日 楼市“限价”时代来了吗 近期，广州郊区、廊坊及其下属市县、上海、深圳、分别出台了 “限价令”，各地“限价令”的密集 出台或升级与下半年房价上涨压力相关。然而基于不同的市场背景，各地下半年限价目标、措施及市场 影响或有不同。 u 广州：郊区限价不限购 市场以价换量显著 今年4 月，广州增城房管部门召集开发商开会，口头传达了3 个月内新领取预售证的项目楼价涨幅 不能超过该盘 2010 年均价 5%的要求，随后从化国土局下发通知要求各楼盘销售价涨幅不得超过 2010 年该盘均价的 10%。超过该涨幅标准的楼盘，将无法办理预售证。至此，全国首个 “限价令”正式出台。 “限价令”看似严厉，但增城、从化近期住宅成交并未受影响，且 “限价”后较之前更为活跃。2011 年上半年 1~4 月，广州增城、从化共成交新房6673 套，约占全市的30% ，而限价后，两地成交套数占 全市的比重略升至33% 。究其原因，一方面由于增城、从化未执行限购，分流了市区被限购的大批客户； 另一方面由于碧桂园等标杆房企趁势促销，高性价比楼盘吸 了大批购房者。 图1 广州市区与郊区成交套数比较（2011 年 1~6 月） 数据来源：中原集团研究中心 u 廊坊：“限价令”看似严厉 实则留上涨空间 部分三线城市由于承接限购城市投资需求，近期成交和价格过热，亦受到政府的高度关注。国务院 于7 月12 日召开常务会议，要求关注房价上涨过快的二三线城市，必要时也要采取限购措施。 随后河北省廊坊市立即积极响应，发布了今年市区的房价控制目标。该目标建议新建普通商品住房 价格最高不得高于9000 元/平方米；市区中心区 （政治、商业、金融中心）平均价格不得高于8200 元/ 平方米，市区周边地区平均价不高于7100 元/平方米。据调研，目前廊坊市区价格最高项目单价近万元， 但在售的大部分项目均价7000~8000 元，尚未超越限价“天花板”。 此前，早在 6 月中旬，廊坊市香河县首开行政 “限价”先河，要求对本行政域内的新建商品住房预 售、销售价格进行限制。其中，普通住房的销售均价控制在6500 元/平方米，最高价不得超过7500 元/ 平方米。据中原调研，香河核心区目前在售楼盘为6000 元/平米左右，亦未超过政府限价标准。 者：周 琪 +8621 5178 7078 zhouqi.ce@ 张海清 +8621zhanghq@ 中原集团研究中心 HTTP://CCPR.CENTALINE.COM.CN PDF created with pdfFactory Pro trial version 因此，廊坊“限价令”看似严厉，但实则仅为对决策层关注京郊城市房价上涨的一种回应，为在售 项目留出了一定调价空间。其实，无论是 “限购”还是 “限价”，地方与中央之间都尚存利 博弈点。由 于一线城市与二三线城市的产业结构不同，其政府对于房地产产业的依赖程度亦不同。根据以往经验， 二三线城市地方政府对于“限购”等调控的落实并不积极，或多或少都留有操 空间，因此，即使面对 国务院会议要求，但近期二三线城市限购政策仍存 “缓着陆”的可能。 u 深圳：“零增长”防翘尾 “分面积”严执行 （1）全市价格环比 “零增长” 7 月18 日，深圳 “限价”进一步升级。面对上半年房价上涨的背景，将年初政策中“价格增幅不超 过 GDP 涨幅”的目标细化，对项目的限价参照标准进行了修订。此前深圳“限价”的价格参照标准为 2010 年录入合同折算的项目均价，而新一轮 “限价”参照的价格标准为在售项目上个月的成交价或最近 3 个月的均价，并且按照新开盘项目、已开盘加推项目、持续销售项目分别做了详细规定。（