物业基础管理.pptVIP

查阅以下房屋维修相关标准与规定 建设工程质量管理条例 《房屋修缮工程施工管理规定》 《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》 《房屋完损等级评定标准》 《房屋修缮工程质量检验评定标准》 房屋修缮技术管理规定 城市房屋修缮管理规定 商品房销售管理办法 城市异产毗连房屋暂行规定 第二节 物业设备设施管理 物业设备设施的分类 物业设备设施管理的内容 基础管理 运行管理 日常维护 维修管理 给排水系统 给水系统：水箱、水泵、管网、调节控制装置、计量仪表、配水设施等。 排水系统：卫生器具、清通设备、抽升设备、排水管网。 热水系统：加热装置、设备、附件、管网配水设施等。 消防系统：消防水箱、泵、管网、配水设施、消火栓系统等。 暖通空调系统 冷热源、管网、设备、附件、计量装置。 燃气系统 管网、设备、表计、阀门等。 电气系统——分为强电和弱电 1、供电系统 2、照明系统 3、弱电系统 4、提升系统 5、防雷系统 6、智能化系统——3A （1）楼宇自动化Building Automation （2）办公自动化Office Automation (3)通信自动化Communication Automation (4)防火自动化Fire Automation (5)保安自动化 Safety Automation 通常的叫法以前3种居多。 楼宇自动化Building Automation 国际通用方法包括设备自动控制系统、防火和保安三部分。 1）设备自动控制系统 由中央工作站、各类传感器和主控制器构成。检测结果通过传感器（先感再传）、信号传输系统传至中央工作站进行数据比对，发出执行命令。主控制器主要用来控制传感器的参数设定和自动调节。 2）防火系统 烟感、温感传感器、火灾自动报警和人工报警装置。 3）保安系统 摄像、监控等监控设备和报警装置。 办公自动化系统 办公设备信息资源共享。 通信自动化 智能化物业的中枢神经系统。计算机网络、卫星通信、闭路电视、可视电话及电话会议等。 1）设备原始资料档案管理 设备交接时资料。 2）重要设备维修资料档案管理 物业管理过程中产生的新的技术资料。包括日常维护和维修两个环节形成的技术资料。 2、标准化管理 包括技术标准和程序管理标准。 3、制度管理 1）生产技术规程：设备的安全操作规程和保养维修规程。 2）管理工作制度：运行制度、巡检制度、预防检修制度、值班工作制度等。 3）责任制度：岗位责任制、记录报告制度、安全制度、交接班制度。 4、安全管理 1）安全培训与持证上岗 2）安全责任制度 3）安全管理措施和使用规定 4）安全培训 3、物业设备设施运行管理的措施 （1）建立和完善工作制度和标准体系，实行标准化管理。技术操作规程、 （2）实施预防性措施 包括预防性试验、预防性检修、突发事件的应变措施（事故预想），采用巡检、点检和定检措施等。 （3）提高人员素质、技能 （4）建立设备运行记录和完好率考核机制 （5）建立能源消耗记录与考核机制 （6）鼓励技术创新与改造提高设备安全性、可靠性和经济性。 （7）其它，如保险等。 1、定期检查 日检：巡视检查维护，据实记录。 月检：预防性检查，对设备性能检查，对查出的隐患部位进行修理，保证设备正常运行。 季检：维护性检查。清扫加油调试等 年检：恢复性检修。局部解体 2、保养 物业设备设施的保养是指对设备所进行的常规性的检查、养护、添装、维修和改善等工作。 这是一种养护性的工作，目的在于及时处理设备在运行使用过程中由于技术状态的发展变化而引起的大量常见设备故障，随时改善设备的使用条件与状况。 保持设备清洁 观察设备运行状况：停、看等。 加油保养等。 点检定修制的引进及其内涵 点检定修制是全员、全过程对设备进行动态管理的一种设备管理方法，它是与状态检修、优化检修相适应的一种设备管理方法。 这种管理方法，可有效地防止设备的过维修和欠维修，提高设备的可靠性，降低维修费用，因此被广泛地应用在许多工业生产领域，尤其适合于连续不间断的生产系统。  设备点检管理的基本原则和特点 一、基本原则 定点：科学地分析以确定设备的维护点，找准该设备可能发生故障和劣化的部位，同时确定各部位检查的项目和内容，如回转部位、滑动部位、传动部位、荷重支撑部位、受介质腐蚀部位以及承压部位等。 定标准：根据维修技术标准的要求，确定每个维护点的检查参数（如温度、压力、振动、流量、间隙、电压、电流、绝缘等）的正常工作范围。  3) 定人：点检作业的核心是专职点检员的点检。点检员是按区域、按设备、按人员素质要求选定的，所辖点检区的设备管理者是分管设备的责任主体。一经确定，不轻易变动。点检员实行常白班工作制。点检员是经过专门培训、具有一定设备管理能力、精通本专业技术、有实际工作经验、有组织协调能