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分组讨论： 请分析物业管理企业提供给业主的产品有何特点。 三、物业管理的性质、特点、作用 服务的特点： 1、服务通常是无形的，看不到感受得到； 2、服务的生产过程和消费过程是同时进行的； 3、服务是不能提前生产储存的； 关于服务质量 服务的质量很难量化，是通过比较得来得； 服务质量不好是无法返工的。 三、物业管理的性质、特点、作用 3、物业管理的作用： 1-确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使用寿命； 2-能够为业主和用户提供优美、舒适、安全的环境； 3-使物业保值、升值； 4-促进政府部分职能的转变，减轻政府的财政补贴负担。 三、物业管理的性质、特点、作用 1、物业的分类 按使用功能分为：居住物业、工业物业、商业物业、办公物业、其他物业 按产权分为：公有产权、私有产权、单位产权 按结构层次分为：单层、多层、高层、超高层 四、物业管理的分类 2、物业管理的类型 居住物业的管理（多层、小高层、高层、别墅） 工业物业的管理（生产厂区、储存、物流） 商业物业的管理（摩尔、百货、超市、连锁店） 办公物业的管理（写字楼、政府办公） 其他物业的管理（医院、公园、地铁、机场、码头） 四、物业管理的分类 课间休息 一、物业管理工作的基本环节 二、物业需配合开发商开展的工作 五、物业管理的基本环节 一、物业管理工作的基本环节 物业管理策划阶段 物业管理前期准备阶段 物业管理启动阶段 物业管理日常运作阶段 五、物业管理的基本环节 物业管理策划阶段 物业管理的前期介入：项目决策、可行性研究、规划设计 ； 制定物业管理方案：确定管理档次 、确定服务标准 、财务收支预算； 组建或选聘物业管理企业：或者组建新项目物业服务中心等； 签定前期物业管理合同。 五、物业管理的基本环节 物业管理前期准备阶段 物业管理企业内部机构设置与拟定人员编制 ； 物业管理人员的选聘和培训 ； 规章制度和制定； 物业管理档案资料的准备； 物资采购； 办公生活设施的准备； 物业租售的介入等。 五、物业管理的基本环节 物业管理启动阶段 物业的接管验收； 业主产权备案； 建立物业管理档案资料； 业主验收入住； 物业装修管理； 成立业主大会，选举产生业主委员会； 签定物业管理合同等。 五、物业管理的基本环节 物业管理日常运作阶段 物业日常管理与服务 1、物业基础服务； 2、物业专项服务； 3、物业特约服务。 各种关系协调 1、企业内部协调； 2、与相关部门关系协调。 五、物业管理的基本环节 五、物业管理的基本环节 二、物业需配合开发商开展的工作 1、选聘物业管理企业 2、销售前的两项必要工作：销售合同、业主临时公约 3、物业管理用房 4、不得侵犯业主的所有权及使用权 5、移交物业资料 6、参与业主大会的成立 7、工程遗留问题处理 8、物业管理费 选聘物业管理企业 可通过协议和招投标（公开、邀请）方式进行。 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成； 　　 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成； 　　 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。 五、物业管理的基本环节 案例讨论 深圳南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，理所当然的承接了开发商物业进行管理。业主入住之后，对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损，意图提高物业管理费，双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于解聘原物业公司。 五、物业管理的基本环节 比较 前期物业服务合同 物业服务合同 签订时间 销售前//业主、业主大会选聘物业管理企业前 业主委员会成立后 签订主体 开发商与物业管理公司 业主委员会与物业管理公司 失效时间 合同约定或物业服务合同生效时 合同约定 五、物业管理的基本环节 售前两项必须工作（销售合同/业主公约） 1、签订物业服务合同，并将主要内容放于销售合同中。 2、制订临时业主管理规约并明示。 五、物业管理的基本环节 物业管理用房 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 物业管理用