物业管理概述.pptVIP

?案例1：保安打人物业被起诉 2002年5月10日晚10时，彭某驾车返回其位于海淀区玉海园小区的住处时，因停车费发票问题与玉海辉公司的保安在小区西门处发生争执。由于彭某出言不逊，该保安将她的头部打伤。事发后，彭某损失共计14938.99元。彭某起诉物业，要求赔偿经济损失。 点评：北京市一中院终审维持原判，物业公司赔偿11650.62元。市一中院认为，彭某在纠纷过程中出言不逊，对损害后果的发生也应该承担一定的责任。  案例2：自行车丢失能否拒交物业费 李某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业管理费，结果被物业公司告上法庭。2003年初，李某所在的小区物业公司催收2002年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全。物业公司诉至法院，要求被告李某给付404元物业管理费。 物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。因双方意见不一，李某拒绝交纳2002年度的物业管理费。物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付404元物业管理费。 点评：怀柔区法院判决李某全额交纳2002年度物业管理费404元。法院认为，物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应由物业公司承担。 物业 物业是指已经建成并投入使用的房屋及与之相配套的设施、设备和场地。 物业的构成 （1）建筑物本体 （2）附属设施 （3）公共设施 （4）建筑地块 物业的类型 居住物业 居住物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地 非居住物业 非居住物业是指那些不是用来居住的物业 商业物业 工业物业 文教科卫物业 其他物业 物业的类型 混合物业 混合物业是指居住和非居住型物业混合在一起的物业 由于城市开发建设过程中规划不周而造成 由于其特殊需要而形成 商务公寓 ——一种新兴的混合物业 （二）物业管理 《物业管理条例》第2条给出的定义为：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。” (一)常规性的公共服务 常规性公共服务面向全体业主和承租人，目的是保证物业的完好和正常使用，保证小区内住户的正常生活秩序，美化人们的生活环境， 1、住房建筑主体的管理 2、住房设备、设施的管理 3、小区卫生管理 4、绿化管理 5、治安管理 6、车辆道路管理 （二）针对性的专项服务 物业管理企业事先设立服务项目，将服务内容与质量、收费标准公布，当住户需要这种服务时，可自行选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住户提供工作、生活的方便。 1、日常生活服务类：为住户收洗衣物，代购日常用品，清扫卫生，代购代订车船票、飞机票，接送小孩上学、入托，接送病人看病，代住户保管自行车与机动车及车辆的保养、清洗与维修等。 2、商业服务类：指物业管理企业为开展多种经营而提供的各种商业经营服务项目。如开办小型商场、饮食店、美发厅、修理店等；安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。 3、文化、教育、卫生、体育活动服务类：指各类相关设施的建立与管理，以及各种活动的开展。如：开办图书室、录像室、托儿所、幼儿园等，设立卫生站，提供出诊、打针、小孩疫苗接种、家庭病房服务，开办各种健身场所，举办小型体育活动和比赛等。 4、金融服务类：代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社等 5、经纪代理中介服务：指物业管理企业拓展的经纪、代理与中介服务工作。如请家教、请保姆、房屋交换、代理广告业务等。 （一）概念 物业管理费——是指物业管理单位接受物业产权人、使用人的委托，对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。 （二）物业