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物业管理 物业管理的经济分析 程建华 北京市建委 一、产权的复杂性和物业管理组织方式的选择 费不能个人说了算，而需要通过相关业主集合决策的 物业管理中的产权复杂性表现在三个方面： 方式来选择物业管理服务消费。为维护共同的利益， 一是产权的物质复杂性。我国城镇居民所拥有的 由于产权的复杂性，业主需要通过业主大会建立民主 住宅，绝大部分是多层（六层以下）和高层（六层以上） 协商、自我管理的机制。从产权经济学角度看，这种运 楼房，其建造形式基本上是集合式的，业主对其房屋 行机制在具体的实施过程中会遇到交易费用高昂的 享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权 问题，增加操作难度。 （业主户门以内部分）和不可单独界定边界的房屋公 此外，按照《物业管理条例》规定，业主大会选举 共空间（单栋楼房户门以外部分）、共有设施（共用的 产生业主委员会，作为业主大会的执行机构，履行六 上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供 项职责。业主委员会承担了相当的工作量，而现行的 电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、 规定中，业主委员会的工作是没有报酬的，这违背了 非经营性的停车场车库等）的共同所有权。由于单独 经济学的原则。由于业主委员会的劳动没有报酬，现 所有权和共同所有权并存，决定了业主行使所有权会 实中出现了业主委员会工作无人愿意承担的现象。按 影响关联业主的权利，受到相邻业主权利的制约。 照等价交换的原则，除对物业管理企业支付报酬外， 二是存量公房产权制度复杂性。公房出售前产权 还应对业主委员会支付相应的报酬，才能保证业主大 归政府或单位所有，出售后，在某一区域同时出现了 会这一议事机制得以运转。 政府产权、单位产权和个人产权并存的局面，不同主 如何解决因交易费用高，业主大会和业主委员会 体对物业服务的选择出现不一致。政府产权代表希望 组建运行困难的问题？在新建小区可以实施政府委派 房管所进行物业管理，单位产权代表希望由单位的房 机制，即在业主大会缺位的情况下，由政府管理机构 管部门来管理，个人产权代表不希望有收费的物业管 指派优秀物业管理企业承担物业管理。在成熟小区， 理，或者希望自己选择物业公司进行管理。 将物业管理与社区发展结合起来，发挥居民委员会的 三是产权转换过程带来的复杂性。当前不少居民 作用，由居委会代行业主委员会的职能，从而节约资 所购房屋都是期房，物业管理企业在承担新建房屋的 源，降低交易费用。 物业管理过程中，要同时应对作为产权人的开发商和 有一种看法，认为居民委员会不是业主代表，因 产权转移后的购房业主。前者是为房屋卖的好而需要 此，不能行使业主委员会的职能。在公房产权占主导 选择物业管理，后者是为住用舒适安全需要选择物业 地位的情况下，这是事实。但是，在70%以上是由个人 管理，二者在选择物业管理企业的问题上经常产生矛 拥有住房的情况下，居民委员会已是业主参加组成的 盾。 机构，只要在现行居民委员会职能的基础上，增加其 由于产权的复杂性决定了业主选择物业服务消 相应的由业主委员会承担的职责，实行一套人员两块 期 总第 期 2007.1 313 71 物业管理 费维持，势必费用很高。小区停车收费收入较高，支出 较低，应将此项收费统筹使用。小区停车收费是业主 共有土地使用权产生的租金，而不是所谓的物业管理