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【世联楼市新评】（2011 ）之五十 十一楼市黯淡收场，地产行业调整来临 2011-10-12 世联数据平台显示，十一黄金周期间，多个城市的房地产市场成交备案数据同比大幅下降。北京商品 住宅成交面积同比下降 34.3% ，上海商品房成交面积同比下降 76.2% ，广州商品住宅成交面积同比下降 66.7% ，深圳商品住宅成交套数同比下降93% ，重庆商品房成交面积同比下降69.5% ，南京商品住宅成交 套数同比下降34.4% ，厦门商品住宅成交面积同比下降34.3% ，青岛商品房成交套数同比下降84.4% ，佛 山商品住宅成交面积同比下降71.8% ，苏州商品房成交面积同比下降34.6% ，常州商品住宅成交套数同比 下降17.3%。曾被寄于厚望的十一黄金周楼市最终黯淡收场。 世联研究之前判断，房地产行业调控政策已经基本见顶，未来政策面将保持稳定。在此前提下，房地 产市场由政策力量主导转向供需力量主导，市场走势取决于供需双方博弈的结果。从十一黄金周的楼市表 现来看，需求方在这场博弈中已开始略占上峰，未来价格下行概率上升。但是，我们也看到，在这场博弈 中，全国房地产市场发展的不均衡和多元化也令开发商策略有了更多回旋的余地。 市场预期改变是成交量大幅下滑的主因 虽然各城市官方的成交备案数据具有一定的滞后性，但还是基本能反映市场的真实状况，十一黄金周 多数城市成交量下滑是一个不争的事实。究其原因，世联认为主要有以下三方面原因： 一是持续的调控之下，购房者的市场预期已经发生了变化。2011 年第三季度世联购房者信心指数为 54.2 ，较第二季度和第一季度分别下降0.5、1.1。目前没有住房和已有一套住房的购房者预期房价下跌的 比例首次超过了上涨的比例，其预期房价下跌的比例分别为43.8%和36.8%。而拥有2 套及以上住房的购 房者中，预期房价下跌的比例仅占27% ，预期房价继续上涨的比例为48.3% ，较上季度下降4.1 个百分点。 调控政策的持续作用令购房者持币观望的气氛加重。 二是购房者对十一黄金周期间开发商降价的预期落空。为了应对缓慢的库存去化速度，加速资金回笼， 自下半年来，开发商已由个别促销转向集体全面促销。世联研究持续跟踪监测的24 个城市降价情况显示， 新增的促销降价楼盘由6 月底的47 个上升到目前的98 个。再加上舆论的大力渲染，给购房者带来一种十 一黄金周开发商将会大幅打折降价的错觉。然而，开发商在降价方面采取“雷声大雨点小”的策略，我们 的监测结果显示，许多楼盘的“降价”只是一种广告营销手段，降价幅度并未达到购房者的心理预期，这 让众多购房者颇为失望。 三是由于去年黄金周的成交基数大造成从统计数字看成交量同比大幅下跌，如果将今年黄金周的数据 和 2009 年同期对比，数据的差距就小了许多。如广州的成交量较2009 年同期下降 18.3%，而北京的成 交量则下降16.1%。 房价难现大幅下降 在当前供需力量主导的房地产环境下，供给量上升，需求在房价下跌的市场预期下减弱，房价下跌似 乎成了必然的逻辑。但是我们还需要具体问题具体分析，全国房地产市场是一个发展不均衡的、多元化的 市场，这令开发商的博弈策略有了更多的回旋余地。正所谓“东边不亮西边亮”，对于已经实施了全国布 局战略的大开发商而言，得益于二三四线城市业务的大幅增长，弥补了一线城市和限购城市市场低迷带来 的损失，因而他们缺少大幅降价的动力。对于那些布局仅限于几个城市甚至单个城市的中小开发商而言， 深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路深圳发展银行大厦13 层 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联楼市新评】（2011 ）之五十 如果出现现金流短缺的风险，通过股权转让或项目转让的方式解决危机将是比降价更加明智的策略。因而， 未来开发商为了提高销售速度，也许会继续加大促销的力度，以迎合购房者的心理预期；但权衡得失，短 期内开发同难有大幅降价的动作。 行业深度调整或已经来临 毋庸臵疑，在当前的市场环境下，房价下行的概率已经徒然上升。但是，世联研究认为，深远地影响 房地产行业发展的不是当前房价升跌，而是行业所要面临的调整。根据世联平台数据显示，北京、上海、 广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008 年的最高历史水平，房地产行业已 经进入了去库存化周期。而由于央行稳