房地产市场_乱_在哪里_访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强.pdfVIP

把 脉 房 地 产 房地产市场“乱”在哪里 ——访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长 柴强 文 \ 本刊记者 冯京津 房地产市场“乱”是正常的 17000 元 / 平方米 , 而住宅的价格却要 25000 元 / 平 目前房地产市场所谓的“乱”、看不懂 , 是很正 方米。从正常市场来看 , 写字楼的价格应高于商品住 常的。因为影响房地产市场运行的外部环境不稳定、 宅的价格。而目前普遍出现了商品住宅的价格反而高 不确定 , 导致房地产市场自身规律的作用有限 , 特别 于写字楼价格的倒挂现象。原因一是中国人的居住心 是一些影响房地产市场走势的宏观经济政策的变化 , 理 , 二是购买写字楼的持有成本较大。投资写字楼主 如房地产信贷政策等的变化 , 人们一般是难以预料的。 要是靠出租来获益 , 投资住宅是寄希望于过一段时间 总之 , 目前影响房地产市场的外部力量很多 , 也很大 , 后再卖获取差价。写字楼更取决于租赁市场 , 从理论 仅凭对房地产市场自身规律的把握是“测不准”的。 上讲租赁市场更能反映房地产市场的真实情况 , 买卖 我国目前可供老百姓选择的投资渠道还较少 , 在 市场有时候不能很好地反映市场的真实情况。目前 , 宽松的货币政策、大量放贷导致通货膨胀预期下 , 有 住宅的买卖市场和租赁市场脱节得较厉害。 钱人都在琢磨财产怎样才能保值 , 首先想到的是房地 产。从大的环境上看 , 大量资金为避险流到房地产领 房地产市场调整还不够到位 域是正常的 , 这也必然导致房价的非理性上涨。但从 这一轮房地产市场调整并不到位。从成交量看调 房地产市场本身看 , 这又是不正常的 , 因为目前房地 整比较到位 , 反映了市场的真实情况 , 但房价调整是 产的收益远远不能支撑如此高的房价。 不到位的。在这种情况下 , 又出现了房价反弹 , 并且 投资房地产 , 理论上讲其回报应主要靠持有期间 反弹过快过大。今年二至四月份还比较正常 , 刚性需 的收益 , 但是目前买房的人一般不是期待持有期间的 求得到释放 , 到了五月份以后 , 由于通货膨胀预期 , 收益回报 , 而是期待将来价格涨得更高 , 即过于期待 为了避免贬值 , 投资、投机性需求又涌入了市场 , 致 持有期末的转售价格。一定程度上可以说到了一个“搏 使房地产价格反弹过快。在泡沫还没有挤干净的时候 , 傻”阶段 , 就是指望有更傻的人出更高的价格来购买。 新的泡沫又吹了起来 , 为以后房地产市场的持续发展 进入这样一种循环 , 房价远远背离了成本和价值 , 长 带来了一定的麻烦。因此 , 房价应当反弹 , 但反弹应 此下去 , 就要出大问题。 温和一点 , 这样才可以为下一步的发展留下空间。 房地产市场还有一个不很正常的现象 , 就是商品 现在的利率水平很低 , 很多购房者误以为利率长 住宅的价格普遍高于同地段写字楼的价格。我们所在 期就这么低了。实际上 , 如果将来出现较大的通货膨 的物业 , 既有写字楼也有商品住宅 , 写字楼的价格在 胀 , 需要治理的时候 , 肯定会调高利率 , 那时候购房 40 者就会面临较大的还款压力。从而利率的调整 , 可能 的是房地产的问题 , 但实际上是土地的问题。土地招 会面临不上调不行、上调也不行的两难境地。 拍挂制度不仅使“地王”现象频频出现 , 关键是它使 我国改革开放以来如此巨大的新房建设量 , 主要 房地产市场不能平稳健康发展 , 导致土地不能合理利 是弥补历史短缺和城镇化因素。在改革开放之初 , 我