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房地产物业管理存在问题和对策 市场透视 动得到的纯工资收入、人均外出劳动纯工资收入等变量则 与农村劳动力转移率变量存在明显的正相关性，调查结果 房地产物业管理 表明，将“预期外出打工收入高”列为外出驱动的第1位因 素，将“农村收入水平低、挣钱机会少”与“呆在家里没事干 存在问题和对策 (或隐形失业)”分别列为第2、3位驱动因素。其实，农村中推 的力量与城市中拉的力量是影响农民工外出流动的两个方 文／丁 军 面。不管是农村收入低还是预期外出打工收入高，核心问题 是经济收入的驱动力驱使大量农民工外出。 摘要：物业管理在我国尚属新兴行业，如t--r搞好住宅小区的物 2．深层制度因素 业管理不仅成为城市管理的一项重要内容，也成为房地产业健康 (1)户籍制度与城市“反拉力”。我国现行的城乡隔离的发展和住房制度改革深化的一个重要环节。本文分析了我国目前 二元户籍管理制度并未从根本上改变。城乡居民在社会地 物业管理行业的现状及出现的问题，并提出了解决这些问题的若 位、身份、就业、住房、补贴、劳保、福利等方面仍存在着明显 干对策。 的不平等。农村劳动力流入城镇，在现行户籍管理制度的约 关键词：物业管理；业主；纠纷 束下，他们无法取得与当地市民平等竞争的权力和平等待 遇，同时给他们在吃、住、就业、加薪、小孩上学等方面造成许 1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物 多困难。这一方面使农村劳动力在城镇就业的成本加大；另 业管理在提高人们的生活和工作环境质量，推进城市化进 一方面农村劳动力在城镇不能长期稳定地就业，致使相当 程中都起到了积极的作用。但同时，我国物业管理还存在着 部分的劳动者在城镇干几年后又回流到农村，形成逆向转 覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。因此，加强物业管理 移。此外，由于心理上的惯性作用，户籍仍然有巨大的心理 已经是我国房地产市场的必然趋势。 限制效应。户籍制度塑造了多数农民工的生活预期，锁定了 一、我国的物业管理存在问题分析 他们的生活目标。 1．开发商、物业公司强迫业主接受物业合同。目前通行 (2)现行的农用土地制度与农村“反推力”。现实中耕地 的做法是，开发商先在预售楼盘自主成立或委托一家物业 流转制度不完善，缺乏对转让地权者进行合理经济补偿的 公司，与之签订((物业管理委托合同》。在实际销售过程中，则 成熟规定。因此，被转移出来的劳动力，就可能蒙受一种转 以每个小区都必须有物业管理为由，要求购房者除与开发 让地权而造成的额外经济损失，进而阻碍农民彻底离开土 商签订((商品房买卖合同》外，必须同时签订由开发商和物 地，而选择“兼业”经营方式。从现实来看，完全放弃土地而转 业公司制定的《业主大会公约势、《物业管理合同》，并接受其 移出去的农民，即使在东部发达地区所占的比重也较小。这 法律约束力。开发商主动承揽物业管理虽然有促进商品房 样，“兼业”问题与农业小规模经营势必将长期存在，成为剩 销售的考虑，但更主要则是为了获取商品房售后的物业管 余劳动力转移的农村“反推力”。所谓农村的“反推力”是指那 理利益。当业主对物业公司的服务不满意，要求解除合同 些外出务工的农民几乎都在户口所在地保留了与农民身