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2009珠三角楼市深度解析 楼主 楼市快讯 发表于 搜房网 - 北京业主论坛 - 楼市快讯 珠三角楼市目前的发展状况如何？今年珠三角楼市能否走出低谷？珠三角楼市是否已经具备了回暖的基础？珠三角的楼价还有没有水分？本报近日联合《佛山日报》、《东莞日报》、《中山日报》、《珠海特区报》、《惠州日报》等珠三角主流媒体，进行了相关的调查总结，推出《珠三角楼市生态报告》特刊，供广大读者参考。 2008年持续低迷， 2009年新春回暖迹象明显 2008年的江门楼市，可以用低迷或持续低迷来形容，整体楼市表现欠佳，观望气氛持续浓厚，但成交量和成交均价下降幅度不大，且在下滑中略有起伏。 纵观2008年的房产交易数据可知，3月份江门市区（指蓬江、江海两区）商品住宅的合同签约量最多，为514套，而9月份商品住宅的合同签约量最少，仅为241套，尚不足3月份合同签约量的一半；1月份商品住宅的合同签约均价最高为4676元/平方米，而9月份商品住宅的合同签约均价呈现最低值，为3901元/平方米。 洋房均价徘徊在3321-3989元/平方米 从权威信息渠道获悉，2008年，江门市区洋房产品每月合同签约均价徘徊在3321-3989元/平方米。对于这个价格，很多受访的江门市民对记者表示，2008年的江门房价似乎没怎么下降。记者通过实地调查发现，部分之前在售的旧盘，降价幅度确实不大，价格相对稳定；但大市中呈现的另一独现象是，2008年出现的新盘纷纷以低价策略入市，在一定程度上拉低了江门楼市固有的价格体系。 由于普通市民对价格的变化幅度敏感度低，加上江门的房价基数不高，即便降10%或20%，感觉上也不是特别明显，二是因为江门房价2005年以前还是2000多元/平方米，2007年就窜升到了4000多元/平方米，停留在3000多元/平方米的时间比较短，市民在心理上一时很难适应。 对于目前的市场价格，很多市民还是觉得有些偏贵，不过，已经有越来越多的市民开始在心理上认同当前的市场价格，并从以前的观望进入实质性的看房买房阶段。采访中，正在踩盘的市民梁先生对于这么多人看房买房感到很意外，他说：“总以为金融海啸中的楼市还很冷清，很想到居然这么多人来看房买房，根本不受金融海啸影响。” 2009年成交量明显放大 进入2009年后，尤其是2009年春节后半个月以来，江门市区各楼盘负责人普遍反映说，客户上访量和成交量都明显放大，回暖迹象明显。 以上城·骏园为例，该楼盘自去年7月份面市以来，平均每个月保持20多套的销量，相对来说在江门已属相当不错的销售，2009年春节之前预定的任务数是30套，结果实际成交了80多套房，大大出乎了开发商的预料和市场的预期。北新区的骏景湾豪庭也卖出了60多套房，西区的汇景湾卖出了50多套，其他的楼盘如金汇城市广场、凤山水岸、东华天鹅湾也都有十几二十来套的进涨，业绩之好出乎大部分人的意料之外。 部分业内人士认为，虽然受外围大大环境的影响，江门市民的观望情绪尚未散去，很多人甚至看淡节后的三四月份，但也有不少发展商认为，今年上半年的销售小高潮也许就会出现在三四月份，因为目前江门的房价经过去年一整年的调整，目前的房价标准已基本接近客户的心理价值，是该出手的时候，不少人在经过春节的考察后，会在过后的一两个月内出手。 也有业内人士分析，经过2008年的压抑，2009年，需求将渐渐释放出来，市场将逐步走稳，整体价格也比较平稳。2009年的江门市场或许会出现局部分化，那些定位准确、价格合理、适销对路的楼盘，日子将会过得比较不错，而那些定位有偏差、适销不对路的产品，仍将面临着很大的压力。(本报记者 刘楹冉) 中心城区价格依然坚挺 广州中心城区包括越秀、荔湾、海珠、天河、白云几区，目前一手洋房均价大致在12000-20000元/平方米之间，二手房在7300-7600元/平方米之间。 虽然2008年广州部分楼价已经作了大幅调整，但不少中心城区价格仍然高企，使得去年一手均价仍为9000元/平方米，较前年高出10%，而目前出现跌价的主要是番禺、花都等郊区盘，部分楼盘较开盘时跌价近一半，销售形势出现转好，而对于部分中心城区万元以上楼价，多数购房者认为价格过高，购房意愿较弱。 成交均价渐趋上涨 广州阳光家缘网站的统计数据显示，2008年12月广州市一手住房成交均价为8012元/㎡，比11月的9394元/平方米下跌了1382元/㎡，为18个月以来最低。而尽管年底价格走低，但从近5年的整体价格走势来看，成交均价一直处于上涨趋势，2008年一手住房成交均价9399元/平方米，较2007年仍上涨了664元/平方米。但在成交量方面却萎缩不少，广州国土房管局的统计数据显示，2008年一手住宅成交面积仅为553万平方米，比2007年减少了247万平方米。 而家