0801中国高层豪宅调查.docVIP

中国高层豪宅项目调查 湖南天翔房地产有限公司 2008-1 调查目的 在全国范围内进行可参考性项目初步调查，为项目后期产品操作，进行初步信息收集，提供整体定位与产品初步思路参考。 调查对象 以深圳、广州、上海以及内地景观性高层住宅，具有一定市场影响力和号召力的高容积率类型的豪宅。 高层豪宅项目界定 1、有绝对景观资源，包括江景，湖景，海景，山景等城市稀缺自然资源。 2、以高层为主的综合性项目。 3、销售价格高于当地房地产平均价格50%以上。 4、产品有明显特点，在区域房地产市场内拥有一定的市场影响力。 豪宅容积率界定 别墅：0.3～0.35以下 Townhouse：0.7～1.0 多层：1.2～1.3 小高层：2.0～3 高层：3.0～4.0 高层豪宅产品基本特征 每层户数少，每层的户数较少，如一梯一户、一梯两户等； 户型功能标准高，带有一定享受概念，追求更多的生活情趣空间，追求更新的生活模式。 户型功能齐全，一般设计有衣帽间、书房等。工人房有独立的卫生间，有独立的通道，使主、仆活动区域基本分离。 停车位多，小区停车场充足，多为1：1以上。 林木多，地面绿化率高； 建筑覆盖率低，间距大； 园艺景观要求高，如喷水池、灌木造型、艺术雕塑等； 高层豪宅区域特征： 景观、配套、风格一应俱全 有山有水； 位置和交通地理位置可稍偏，但交通必须便利，路网完善。 真正的高层豪宅必须拥有一流的地段、不可复制的自然景观资源、小区良好成熟的配套资源和科学合理的设计模式。 高层景观豪宅的核心价值是环境的稀缺性和对自然景观的高占有率，而繁华与自然兼得更是万中挑一的上品。选购顶级豪宅的标准首先是看它们是否拥有珍贵的土地和稀有的景观资源。 豪宅片区一定有景观相伴，那是大景观。高层豪宅的保值与升值内在于楼盘本身,外就在于景观。首先，在景观视野上大大突破了传统豪宅低、窄的范围，更为强调对城市空间与景观的吸纳；其二，建筑风格更为现代时尚；其三，配套设施全面升级，与强调单体感受的传统豪宅相比，作为高层的都市豪宅对社区整体配套要求更高。其四，高新科技设施、节能产品等将在高层豪宅中普遍使用。 占用大量公共资源，包括景观资源和人文资源，是豪宅共同的特点。豪宅大多依山傍水，有些则直接建在城市公园、旅游区和景观带、高尔夫球场旁，大量的公共绿地和公共资源被某个人或某些人享有，少数人拥有多数人的资源。 “豪宅空中化”是“限制别墅用地”后的产品发展新趋势，它的出现完全可以替代别墅产品，甚至拥有别墅产品所没有的优势特点，如安全性、隐私性的提高。 “山环水抱必有气”，是传统风水的一条重要定律，也是城郊豪宅的主要特征。城区豪宅一样也有自然景观，当然不是指社区人工园林，主要表现在河流水系和公园等自然资源的占据和观照。 深圳高层豪宅 深圳豪宅市场经历了三个阶段：在第一阶段，百仕达花园和东海花园始开豪宅概念；第二阶段是曾风靡深港的国际化住宅银湖和蛇口等；第三阶段则是“大金三角”的豪宅片区，即华侨城片区、香蜜湖片区、红树湾片区。 深圳豪宅代表型项目 华侨城片区 波托菲诺三期 总占地面积11万㎡，总建筑面积21万㎡，占地面积41445㎡，总建筑面积78000㎡，容积率为3.57，绿化率50%。楼体色调以明黄为主，线条简洁明快。规划有360户，主力户型面积为170～250㎡，户户朝南，户型设计上追求每一个房间都能欣赏到社区内部欧式园林景观。弧形阳台、二层高花园、全落地玻璃窗的设计更使每一户都有超大景观面。 高层销售价格：4.8万/㎡ 香蜜湖片区 香蜜湖一号 总建筑面积13万多㎡，容积率1.4，小区内有一个3000㎡的幼儿园，会所面积为2000多㎡，有室内和室外两个泳池，建筑分内湖别墅、Townhouse、高层等建筑形式，项目一共400多套，其中Townhouse为90多套。在户型的面积上，高层户型大概为240—260㎡，Townhouse面积一般在350㎡左右，住户和车位比例为1：2。 销售价格：整体均价7万/㎡。 红树湾片区 红树西岸 位于华侨城填海区，滨海大道以北、沙河东路以东、深圳湾一路以西，白石路以南。 占地面积75101.8㎡；总建筑面积255300㎡；住宅：249300㎡ 会所：3000㎡ 幼儿园：3000㎡ 项目南面可推窗见海，红树林湿地和香港天水围尽收眼底，北临“世界之窗”、“中华民俗村”，西面紧靠沙河高尔夫球场，东面是红树湾规划中的大型中央主题公园，户户见海，独瞰绝佳自然海景景观。 户型面积120-520㎡，主力户型150-260㎡，2梯2户，拥有三大主题会所（休闲会所、运动会所、商务会所），私家幼儿园、超市、地下景观车库等配套设施。 销售价格4.5万/㎡ 中信红树湾 中信华南（集团）深圳公司投资开发的“中信红树湾”项目，占地面积16.3万㎡，建筑面积65万㎡。项目位于深圳