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商业地产之卫国模式# u) |8 _ ?# c( R4 P9 i, m* M. U; n# _ Y$ h I+ N1、商业地产之开发模式 ) ~ \( h5 p q z0 c5 E2 L* Y/ |: d???5 {??\! a x S8 k: p, m+ F }??W) a在开发操作程序上注重以下四点：6 _/ m??v `, t: K- x■第一是共同选址。先和零售企业、品牌合作商户讨论后再找地，制定初步的方案，并谈妥租金，将中国的城市划分三等，每一等城市的租金是多少，然后签订合同，交纳保证金。2 g/ P7 q2 a7 {7 l0 I: l0 ^2 j4 t f6 c■第二是准确定位。做好项目定位、客户定位、租售比例等。卫国多年来的经验是，商业地产最好以租为主，严格地说就是只租不售。; M9 x# r2 p( V# \; U) o7 r($ n$ b! b! l n6 [$ {■第三是定规模。规模多大合适，不是越大越好，也不是越小越好。比如建设10万平方米，每平方米收50元，20万平方米每平方米收20元，那就不如建两个10万平方米的，中国面临的问题是求大求全。　. Y$ G) i) n2 I% |??u■第四是招商在前。主力店一般有二三个就好，还要注意次主力店的招商。卫国的主力店有15家，次主力店有10余家，其他品牌商户就更多，基本上在招商方面不存在太大问题。0 `9 ^/ x* q1 M l; L% d4 w% t% R: Q2、商业地产之融资模式$ U; l; n) _ H1 j8 ~8 `) o; k, l6 {3 W! r* u$ _; R$ J+ G通过10余个商业项目的运作与经验，卫国已逐步形成自己独特的两套融资模式：( F+ d) B4 {5 D( A1 Q m. M6 O) A5 l d9 Y■大型商业项目融资模式：) y( ~??f- c @) t0 b: B2 ]: p0 R \3 n; o: R i b一是看中地块之后，我们会进行前期详细的研究，并根据项目的实际情况选择合适的战略合作伙伴，在成立项目公司之后我们会与主力店商户，次主力店商户及品牌商户进行依次谈判签约，交纳保证金，这是我们在项目开发之前强有力的融资渠道之一。6 T0 [; l* G, k+ G Z; H# \4 d6 K! }6 \# M6 W( x3 u0 U- @第二条融资渠道是我们会根据项目的实际需要与否，决定是否与海外房产信托基金合作开发。% M0 l7 k4 F# @; K: j( G2 h, e0 o! L% [$ q) I D% n2 q r2 y: ~第三条融资渠道是商铺按揭或抵押套现，将自己的资金或项目抵押贷款，套现进行经营的周转或开发新项目。: b, v3 t. |8 C9 ~# A8 o( |7 c! h G7 C/ h第四条融资渠道是商业抵押贷款和定期抵押贷款。这是提供给房地产项目的，区别在于还款方式有区别，比如先还利息，有宽限期后，开始还本金，这样可以减低还款压力。! b# Z9 R2 P; g; N. A/ g0 C2 i7 P* ^+ O# S8 v第五条融资渠道是建筑贷款和开发贷款。这是新推行的模式。产权方面，目前外资银行对于长期的贷款需要物业的产权证，但是建筑贷款6 b??\3 Z# b; n) M. |; j8 |- O) c7 A/ q% v$ m* ?0 C$ x T0 S F只需要初级证就可以。( g2 [$ s8 ^0 R??@; s p) M7 ]7 f m0 h B% F U在房地产公司与信托公司结合问题上，首要是“安全性”，拿出什么作为担保，让投资者感觉安全，信托公司是稳健的，安全是第一位的。其次是“收益性”，项目的可行性、发展空间、市场前景等，都关系到项目的盈利性。最后是“流动性”，这完美地体现了金融产品的特点。买卖是双方自愿的，投资者可以获得多少盈利，关系到融资是否成功。$ A: W6 R c/ y; v P7 f \ e7 I7 v??l3 K■特大型商业项目融资模式：; z* \) ?* Z; t/ v) E9 ^# C; [3 \- B1 N7 b4 f5 ~ P针对特大型商业项目的融资，除采用上述融资渠道外，我们会进一步视项目的实际情况采取特殊渠道的融资模式，具体操作为：. l7 M2 s1 M. [/ e6 M z+ W \0 j9 J4 f0 d! _第一步是我们首先在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司Ｂ，然后通过我们卫国控股集团下属公司Ａ控制上市公司Ｂ。当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，Ａ与Ｂ共同出资成立地产项目公司Ｃ。/ j! ~$ o. G+ i B. O R( ^% y1 V; v??