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本文由wunmummy贡献 长沙市房地产市场的调查与思考 记者：李杏 小瞿是在长沙打工的外地人，主要工作是计算机网络，算是 IT 业中的一 个小白领吧。去年冬天喜结良缘， 领导大人也是外地户口，人口增加了，再租 房就不大合算，一个月租金一千八百多的房子不好住也太贵。俩 人一合计，房 价也降了，咱也买房吧，房租差不多刚好够按揭，于是他们开始了繁琐找房、 购房过程。 在 长沙市， 像小瞿这样的外地流入人口有约 44.3 万人， 占总人口的 17%。 整个流动人口约 104 万， 占总 人口的 38%。 长沙现在共有 1376 个楼盘， 750 个楼盘在售，在售新房均价： 4512 元/㎡元/平方米。这些 流动人口在一定程 度上刺激了长沙楼市的发展。 两个月下来，小瞿两人看了不少楼盘，最后看到一家中意 的。于是记者与 其一同进行了一次走访。 首先，我们来到了位于雨花区劳动东路与万家丽路交汇处的嘉盛房 地产开 发公司，这是他们俩商议后有意愿购买的楼盘。走进嘉盛华庭小区，咏梅轩、 忆兰轩、画竹轩各具韵 味，四周生态公园环绕。南是 670 亩的体育生态休闲 公园，西为都市生态公园，北接华雅城市高尔夫。建筑 天际线由南向北布局， 尽享地块优厚的景观资源，营造绿意盎然的生态家园。房价约在 4100 元/㎡ 左右。 在洽谈中，售楼部徐经理接受了我的采访， “据瑞信研究报告说：2009 年中国内地房价将会跌 15%，2008 年全国房价持续下跌，购房者持观望态 度，全国空置商品房将达 2 亿平方米，开发商为周转资金，所以纷纷 降价或打 折。这阵子在政府政策的刺激下房市有回暖的迹象。 起初，小瞿夫妇对市场情况还不是很清楚，他 们走访了多家楼盘，并对每 一个楼盘都做了精心的调查，力求买到一套信价比最高的住房。现在他们对长 沙 几个区的房价已是了如指掌了， “天心区均价为 3655 元/㎡，雨花为 4112 元/㎡，芙蓉大概为 4242 元/ ㎡，开福区的均价是 3875 元/㎡，岳麓区的最 便宜均价约 3417 元/㎡。从各区的成交价格来看，较 4 月而 言，5 个区域有 4 个区域价格上涨。其中雨花区价格上涨幅度最大，涨幅高达 34.8%。均价 达 4112 元/㎡。我们之前还以为这个月会跌呢。哎！早只如此，我们上个月 就应该买房了。 ” 相信如小瞿 般懊悔的购房者应该是普遍的。在大家纷纷预言楼市下跌时， 楼市来了个小反弹。 这使一些人认为似乎我们 有理由相信现在至少已经触底反 弹，最坏的时候已经过去了， “回暖”已经到来。 而实际上在供求方 面，2008 年长沙市商品房供应量激增，达 1230.95 万平方米，但由于经济危机的影响，大部分消费者的收入 都受到不同程度的缩 水导致消费者的购买力将进一步下降。 而部分消费者则因为收入的缩水而将推 迟购房 计划，导致住房需求进一步萎缩。目前，长沙在建和建成的商品房面积 已经达到 3500 万平米左右，但今年 商品房却只能销售 700 到 800 万平米， 也就是说按目前的销量，即使不再新建商品房，也要四至五年才能 卖完。 为了消化大量的空置房，长沙市推出了救市新政，决定不再修建经济适用 房， 对低收入无房家庭给 予 8 万元货币补偿， 让他们购买每平米 3500 元以下 的商品房。长沙市政府希望，把修经济适用房的钱直 file:///G|/Documents and Settings/Lch/桌面/百度文库下载/Download/建筑/房地产、网络文学.txt [2012-3-17 8:00:48] 接交给低收入家庭，让他 们去消化长沙市现存的商品房，这一地产新政实施四个月来，共有 5000 多户 低收 入家庭申请领取 8 万元补贴，然而对于开发商来说，这几千户家庭根本不 能缓解长沙楼市的危机。 在产品 需求类型方面：由于长沙市消费者的传统消费习惯以及往年成交户 型的构成情况均以 90 平方米以上的中大 户型为主，为了迎合消费者的消费需 求，各项目仍将会以 90 平方米以上的产品为主打产品，并且二房及经 济型和 舒适型三房继续成为主流产品。 这是由于经济危机影响，大部分消费者收入 减少， 大多数消费者已 经从以前的盲目追求大户型产品转化为追求经济、 舒适、 适用型产品。购买火热区域集中在南城、星沙、体 育新城、市府以及市中心等 板块。 在价格方面，因为消费者购买力下降、消费需求缩减、而供应量加剧等影 响，各项目将继续在价格方面做出调整，很大程度地刺激消费者需求。但是， 由于目前长沙市商品房价格已 经调整至比较合理的区间， 整体价格