第七章 房地产市场营销和物业管理.pptVIP

第七章  房地产市场营销和物业管理 教学内容 教学目的：通过本章学习，使学生了解物业管理的管理规约、管理团体、业主大会和业主委员会的作用；理解房地产企业形象对房地产销售的影响；熟悉房地产促销组合策略；掌握房地产项目的销售形式，房地产市场宣传的主要手段和内容，定价策略； 重点难点：重点是房地产市场宣传的主要手段和房地产产品定价策略；难点是房地产促销组合的制定策略。 教学时数：6 第一节 房地产收益的获取方式和销售形式 第二节 房地产促销 第三节 房地产产品定价 第四节 物业管理 （三）物业管理的基本环节 1.物业管理的策划阶段 2.物业管理的前期准备阶段 3.物业管理的启动阶段 4.物业管理的日常运作阶段 [本章课外拓展参考书目] 1.首都经贸大学出版社:《房地产开发》，2006年7月版，第十章 2.高等教育出版社：《房地产开发理论与实物》，1998年10月版，第七章 3.四川人民出版社，王志刚主编：《大盘时代》，2003年版 4.中国人民大学出版社：《房地产市场营销》，2000年4月版，第六、七、八、十章 5.中国经济出版社，王志刚主编：《谋事在人》，2000年版 （二）物业管理的基本内容 1.常规性的公共管理 （1）房屋建筑物的基本管理 （2）房屋设备、设施的基本管理 （3）环境卫生和绿化管理 （4）安全防卫和消防管理 （5）车辆停放秩序和道路、场地管理 （6）物业维修费用和维修基金的账务管理 （7）物业档案资料管理 （8）公众代办性质的服务 2.针对性地专项管理 （1）日常生活类 （2）商业服务类 （3）文化、体育、教育、卫生类 （4）各种中介服务 （5）社会福利类 3.委托性的特约管理 二、物业管理的管理团体和管理规约 （一）区分所有权建筑物的管理制度 1.建筑物区分所有权的概念和特征 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权、与对建筑物共有部分所享有的共有所有权，以及因区分所有权之间共同关系所产生的成员权的总称。 2.建筑物区分所有权的组成 建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权和成员权三部分组成。 3.区分所有权建筑物的管理制度 (1) 管理内容：包括物的管理和人的管理。 (2) 管理方式：自主管理和委托管理。 (3) 管理规约：是指全体区分所有权人就建筑物的管理、使用及所有关系，以书面的形式修订的自治规则。 (4) 管理团体：为了维护建筑物个部分应有的机能，解决纠纷，维护公共生活秩序，所成立超越个人的团体组织，以定规约、设机构管理。 （二）业主大会和业主委员会 1.业主大会的组织形式 业主大会是由物业管理区域内全体业主形成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。 （1）首次业主大会 首次业主大会在物业交付使用，且入住率达到一定比例时（一般规定为50%），由政府物管行政部门指导，由业主按法定程序和形式召开。 业主大会每年至少召开一次，经20% 以上业主提议，可召开临时会议。 （2）业主大会的职责 ★ 制定、修订业主公约和业主大会议事规则； ★ 选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会工作； ★ 选聘和解聘物管企业； ★ 决定维修基金续筹、使用方案，并监督其实施； ★ 制定和修改或者区域内的各项规章制度； ★ 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物管职责。 2.业主委员会的产生和组织 第一次业主大会选举产生业主委员会，人数5～15人，设主任一名，副主任2～3名。 3.业主委员会的权利和义务 业主委员会是业主大会的执行机构，这也决定了业主委员会的权利、义务主要是行使业主大会的各项决议，维护全体业主的合法权益，接受政府部门和业主大会的监督，检查、监督物管企业的工作。 * 房地产收益的获取方式和销售形式分析 房地产促销 房地产产品定价 物业管理 收益获取方式 房地产收益 销售方式分析 一、房地产收益获取方式及其分析 房地产收益的获取分出售、出租和营业三种方式。 （一）出售及其分析 1.出售的含义 出售是指开发企业将其投资开发的项目或商品房转让或销售给需求者，以求获得项目收益的行为。 2.出售的分析 出售收益可以发生在项目完工以后，也可实行预售，在项目建设中就获取收益。其售价由开发企业根据未来房地产的区位、功能、预计的投入成本和市场状态等因素合理确定。 （二）出租及其分析 1.出租的含义 出租是指房地产开发企业作为出租人将其投资开发的房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2.出租的收益 出租的收益一般发生在开发项目完工之后，其收益的大小由可出租的