53咨政建言politicalsuggestions加快培育发展我国住房租赁机构.pdfVIP

Political Suggestions 咨政建言 加快培育发展我国住房租赁机构 * 王晓丹 住房租赁机构是优化住房市场结构、稳 为解决群众居住困难、实现“住有所居”提 定发展住房市场的一支重要力量。加快培育 供有效方案，并对平抑房价发挥一定作用。 和发展专业化、规模化的住房租赁机构，既 当前棚户区改造越来越多采用货币化补偿方 能使潜在租赁需求得到释放，也是当前“去 式，还有一些地方政府在提供公租房方面财 库存”的有效手段，有助于促进房地产市场 政压力较大，通过与住房租赁机构合作，也 持续健康发展。 能以较低成本为棚改拆迁和住房困难群众提 供更多租赁选择。 一、发展住房租赁机构是优化住房市场结 有利于消化库存，增强经济活力。 截至 构的重要举措 2017年4月末，全国商品房待售面积仍高达6.7 亿平方米，部分地区去库存任务依然艰巨。 目前，我国住房市场结构性矛盾较为突 通过住房租赁机构实施大规模市场收购和租 出，特别表现在购租失衡、供需失衡、区域 赁，不仅能消化大量待售库存，而且能减少 失衡，而住房租赁机构对于解决这些矛盾、 一些处于空置状态的隐性库存，优化供给结 完善住房租赁市场具有重要作用。 构。另据有关机构预测，住房租赁机构的发 有利于引导需求，实现“购租并举”。 展将形成一个万亿元级规模的新市场，这也 我国居民比较习惯于购房居住，目前居民住 是促进经济增长和转型升级的积极因素。 房自有率达到80%以上，高于发达国家和地 区50%-70%住房自有率的水平，这既不利于 二、当前我国住房租赁机构发展存在的主 人口自由流动和经济社会活力的释放，也造 要问题 成了房地产业畸形发展。培育专业化、规模 化的住房租赁机构，能够提供标准化、规范 从总体上看，我国住房租赁机构发展还 化的服务，构建起稳定的租赁关系，在很大 处于较低水平。一方面机构化程度低，根据 程度上消除分散出租的种种乱象，增强租房 全国第六次人口普查，我国89.5%的租赁住房 居住的吸引力，从而迅速扩大租赁市场规模， 是来自个人出租，机构出租只占10%，而发达 有力推动向“购租并举”转变。 国家和地区机构出租一般占到25%-30%；另 有利于增加供给，解决住房困难。 实践 一方面规模化程度低，比如国内估值10亿美 表明，在住房供需矛盾突出的地区，积极发 元以上（独角兽企业标准）的长租公寓企业 展住房租赁机构，能够盘活存量、增加供应， 只有“魔方公寓”、“You+”等少数几个，而 *王晓丹，国务院研究室社会发展司。 53 2017年第7期（总第17期） 美国公寓商的市值很多能达到一二百亿美元。 现了购租联动，客观上能吸引更多租户。 从调研来看，现在一些有意愿、有条件 2. 开发托管模式。日本住房租赁市场的 的企业对开展和扩大住房租赁业务主要有两 机构化程度高达87%，其中规模前五的租赁企 方面顾虑。一是投资回报率较低。我国住房 业市场占有率达到23%。排名第一的大东建 租赁机构的平均租金收益率只有1%-3%，甚 托目前管理房屋超过90万套，其采用“开发 至略低于无风险收益率，而融资成本却高达 建造+托管运营”的业务模式，完成开发建设 5%-8%，收益与成本倒挂，导致企业不愿进 后与业主签订长达35年的托管合同，统一对 入，或只能通过提高价格、牺牲品质来提高 外租赁。由于打通了上下游链条，企业开发收 收益率。二是政策支持少、限制多。去年6月， 入能较快收回，也为业主带来了稳定的投资回 国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市 报。在这一过程中，政府对于全社