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保利发展实施资产证券化对轻资产转型效果的

影响研究

摘要

中国房地产市场历经了几十年的演变，早已由过去的“增量市场”变为“存

量市场”。随着宏观调控政策的层层加码以及受市场下行压力影响，过去依靠不

断拿地扩张的重资产运营模式已经不再适用，不少房企转变经营理念，从房地产

开发商转变为资产管理运营商，在现有存量资产的基础上深挖新的价值增长点，

探索一条适合自身发展的轻资产转型之路，而如何盘活流动性差的存量资产、解

决转型中面临的融资难问题决定其能否取得良好的转型效果。基于对国外发展经

验的参考，近年来我国房企开始引入新型资本运作模式——资产证券化，资产证

券化的出现为解决以上问题提供了新思路。2016年以来，国家发改委与国务院

积极推进资产证券化试点，明确表示支持房企采用资产证券化盘活存量资产，改

善资产结构，推动轻资产转型。在此基础上，研究资产证券化对房企轻资产转型

效果的影响具有重要的实践意义和价值。

本文基于以上背景，选取房地产行业的代表——保利发展作为本文的研究对

象，以此探究资产证券化对轻资产转型效果的影响，采用的研究方法是文献分析

法、案例研究法和定量与定性分析相结合法。本文首先归纳总结了涉及轻资产运

营模式和资产证券化的相关国内外文献；接着对有关概念进行界定，分别描述了

资产证券化理论、价值链理论和分工理论，为房企利用资产证券化进行轻资产转

型提供理论基础；再次，介绍了保利发展的基本情况及开展资产证券化的具体过

程，从两个方面定量分析资产证券化对轻资产转型效果的影响：第一，运用财务

指标分析法，从资产结构、融资成本、偿债能力、营运能力、盈利能力五个方面

探讨保利发展实施资产证券化后财务指标的变化是否更加倾向于轻资产运营模

式的财务特征，分析过程中与行业中未实施资产证券化且坚持重资产运营模式的

融创中国作对比，突出资产证券化对轻资产转型效果的影响；第二，基于主成分

分析法，选取能体现轻资产运营模式特征的四个财务指标构造出衡量轻资产化程

度的综合评价体系来进一步衡量资产证券化对保利发展轻资产化的影响程度，并

I

验证保利发展是否完成了由“重资产”向“轻资产”模式转变；最后，基于以上

分析，本文从资产结构、融资成本、现金流、核心竞争力四个角度出发，结合有

关理论，深入探究资产证券化对轻资产转型效果的影响路径，并总结出了资产证

券化对轻资产转型效果的影响机制。

根据保利发展实施资产证券化的案例分析，本文最终得出了以下结论：从财

务指标的变化来看，实施资产证券化大幅优化了保利发展的资产结构，降低了融

资成本；增强了保利发展的偿债能力和营运能力；侧面提升了盈利能力，保利发

展的财务指标变化更加倾向于轻资产运营模式的财务特征。从综合评价得分来看，

保利发展实施资产证券化后，综合评价得分涨幅明显提升并在实施资产证券化期

间由负转正，表明实施资产证券化后，轻资产化程度得到大幅度提高，极大地促

进了保利发展由“重资产”向“轻资产”模式的转变，轻资产转型取得了良好的

积极效果。综合来说，资产证券化在保利发展的轻资产转型过程中起到了很好的

推动作用，保利发展选择采用资产证券化加快轻资产转型的步伐是正确的。通过

研究保利发展实施资产证券化的案例，为房地产行业即将转型和正在转型轻资产

运营的企业提供借鉴参考。本文在最后建议有转型需求的房企通过资产证券化加

快实现轻资产转型、不断加大资产证券化的发行规模以及提出应扩大资产证券化

的应用领域等政策建议。

关键词：资产证券化；轻资产运营模式；财务指标；主成分分析；保利发展

II

Researchontheinfluenceofassetsecuritizationon

Polysasset-lighttransformation

Abstract

Afterdecadesofevolution,Chinasrealestatemarkethastransformedfroman

incrementalmarkettoastockmarket.withtheincreasingmacro-controlpoli