2026年房地产行业策略：把握周期机遇，迈向价值导向.docxVIP

正文目录

日本地产：房价如何重启复苏？ 5

日本房价重启复苏，核心地区创新高 5

因素1：供给收缩——新房土地获取难度加大 6

因素2：需求改善——本土家庭购买力改善，海外购房占比提升 7

因素3：成本上涨——再通胀和劳动力紧缺推升建安成本 8

因素4：人口集聚——人口持续流入首都圈、大阪府 9

对国内的启示：市场复苏或不会一蹴而就，胜负手在于预期 9

行业：新房二手房成交表现分化，房价仍在调整中 13

成交：新房下行，总成交量企稳 13

库存：去化周期拉长，挂牌量提升 15

房价：新房同比跌幅收窄，二手房仍有压力 16

土地市场：结构分化延续，热度前高后低 18

企业：优质供应推动投资意愿修复，杠杆房企化债路径逐步清晰 21

销售：百强房企销售表现较2024年改善 21

投资：头部央国企显著发力 21

化债：房企债务重组进程显著加快 24

2026年核心判断：房价有望结构性企稳，投资链条或有承压 26

政策：着眼长期，再定义未来十年地产 26

房价：哑铃型分化走势或释放结构性企稳信号 27

低单价城市房价降幅收窄 27

高能级城市核心区房价韧性更加突出 27

销售：成交量降幅有望延续收窄趋势 28

投资：投资链条或有承压，但降幅有望收窄 29

2026年把握结构性机会1：区域机遇——香港地产 31

住宅：量价齐升，率先复苏 31

商业：零售景气度逐步筑底，传导至租金端仍需时间 33

展望：2026年香港住宅市场或延续量价齐升趋势 33

2026年把握结构性机会2：业态机遇——商业地产 35

2026年把握结构性机会3：开发机遇——“好房子”房企 38

投资策略：“三好”+运营优势+香港区位红利三条主线 41

机构持仓处于历史低位 41

投资建议：重点关注三类结构性机会 41

风险提示 45

图表目录

图表1：日本名义/实际住宅物业价格指数 5

图表2：日本首都圈和近畿圈新建公寓楼平均单价 6

图表3：日本首都圈和近畿圈二手公寓楼平均单价 6

图表4：日本宅地供应面积 6

图表5：日本三大都市圈宅地供应面积 6

图表6：日本新屋开工户数 7

图表7：日本新开工建筑面积 7

图表8：日本首都圈、近畿圈新建公寓楼供给户数 7

图表9：日本人均工资增长率 8

图表10：日本劳动力人数（分性别） 8

图表11：日本女性劳动力占比和15岁及以上人口中的女性占比 8

图表12：东京都核心区域新建公寓销售中的海外购房者占比 8

图表13：日本新建住宅每平米工程造价预定额 8

图表14：日本三大城市圈人口净流入情况 9

图表15：日本首都圈人口净流入情况 9

图表16：日本近畿圈人口净流入情况 9

图表17：日本不动产价格指数涨幅（分地区） 9

图表18：我国涉宅土地成交计容建面和同比增速 10

图表19：我国商品住宅新开工面积和同比增速 10

图表20：80城取证待售库存和去化周期 10

图表21：不同首付比例假设下的按揭负担比测算（2025H1） 11

图表22：按揭负担比走势（假设首付比例为60%） 11

图表23：20城二手房挂牌量 11

图表24：城镇储户问卷调查：未来房价预期 11

图表25：日本居民房价预期和房价表现 12

图表26：我国居民房价预期和房价表现 12

图表27：城镇居民人均可支配收入和同比增速 12

图表28：城镇储户问卷调查：未来收入信心指数和未来就业预期指数 12

图表29：全国商品房销售面积累计值 13

图表30：全国商品房销售面积当月值 13

图表31：全国商品房销售金额累计值 13

图表32：全国商品房销售金额当月值 13

图表33：22城二手房成交面积 14

图表34：19城一二手房成交面积 14

图表35：重点城市开盘去化率（2024年2025年1-9月） 14

图表36：80城库存面积和去化周期 15

图表37：一线城市库存面积和去化速度 15

图表38：二线城市库存面积和去化速度 15

图表39：三线城市库存面积和去化速度 15

图表40：11城存量二手房挂牌量 16

图表41：11城存量二手房挂牌价格 16

图表42：70城新建商品住宅价格指数同环比 16

图表43：70城二手住宅价格指数同环比 16

图表44：70城新建商品住宅价格指数环比趋势 17

图表45：70城二手住宅价格指数环比趋势 17

图表46：70大