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货币政策对房地产价格的影响研究国内外文献综述

自1998年我国房地产市场进入货币化改革以来，国内便有学者开始研究中国的房价影响因素。张长凤与郎馥萌（2009）认为房价的波动是经济、政治和社会三方面的体现，并列出了影响房价变动的十大要素,包括土地因素、GDP增长因素、政策因素和民众从众心理因素等[5]。汪新和谢昌浩（2010）通过最小二乘法研究证明了土地价格、资金规模和国民财富这三个因素是影响我国房价最主要的三个因素[6]。许光建等（2010）通过聚类分析方法得到除去主要的类如土地价格、信贷资金规模和人均可支配收入等宏观影响因素外，教育、城市基础设施和医疗卫生等公共服务也不能忽视[7]。李勇和王有贵（2011）通过建立状态空间模型研究了影响房价的两大因素对房价的影响能力强弱，发现人均可支配收入对房价的影响较稳定，而货币供应量对房价的影响较为波动且强度很大[8]。薛建谱和王卫华（2013）研究了长期内和短期内影响房价的因素，发现长期下是人均收入、股价和造价对房价有显著性影响，而短期内仅是人均收入和股价对房价有显著影响，且揭示了我国的房地产市场存在泡沫性[9]。郑世刚（2020）通过贝叶斯模型平均（BMA）方法、马尔可夫蒙特罗抽样技术（MC3）和奥卡姆窗口算法认为经济基本面是我国房价长期稳定的基础,预期是我国房地产行业健康的关键,金融投资是我国房价的稳定器[10]。

此外我国学者也就我国房价的区域异质性进行了研究。石林梅等（2014）对京沪房价飞速增长的原因进行了分析，发现人口激增所引发的资源稀缺是北京和上海的房价快速上涨的主要原因，且由于过多的投资与投机性，导致京沪房价的泡沫性较显著[11]。陈鹏和王聪（2017）通过建立贝叶斯潜在动态多因子模型发现中国中大城市房价的波动存在联动效应和区域联动,且区域因子对一线城市的影响相较于二线城市更显著[12]。李永刚（2018）认为东部地区房价会因土地出让金、城镇人口规模和信贷规模的增加而增加，会因房地产开发投资的增加而减少；中部地区房价会因土地出让金、城镇人口规模、城镇居民人均社会产出、商品房成本和信贷规模的增加而增加；西部地区房价会因土地出让金、城镇居民人均社会产出、商品房成本和房地产开发投资的增加而增加，会因房产税的增加而降低[13]。

针对我国的房价飞速上涨，我国也出台了许多调控措施，在行政手段调控层面。国家主要通过限购、限售、限贷、限地等楼市调控政策来平抑房价[14]。也有学者认为房产税是调控楼市的重要手段[15]。另外，邵新建等（2012）认为，高房价形成的源泉就是高地价，因此限制地价、打破土地市场的垄断格局才是平抑房价的根本之策[16]。

正如前文所提到的，货币政策是导致我国房价大涨和波动的重要原因[17]，甚至货币政策冲击能解释约60%的房价波动[2]。因此本文将研究货币政策对我国房价的影响并其区域异质性。所以本文将梳理货币政策的相关文献。

我国早期的研究主要是研究宏观层面货币政策对房价的影响，比如赵莹（2008）认为紧缩的货币政策会从供求两方面抑制房价[18]。之后众多学者开始分开讨论数量型货币政策（货币供应量M2）和价格型货币政策（利率政策）对房价的影响。其中一部分学者认为数量型货币政策（主要为货币供应量M2）是影响房价的主要渠道（李成等，2013[19]；吴中兵等，2013[20]；刘晓欣和雷霖，2017[21]）。另一部分学者认为价格型货币政策（主要是利率政策）才是影响房价的主要渠道（张莉，2010[22]；沈悦等，2011[23]；陆涛，2019[24]）。就数量型货币政策而言，胡静和黎东升（2018）通过建立MS-VAR模型认为广义货币供应量M2与房价之间存在正相关关系[25]。另外黄文（2018）认为货币供应量并不直接影响房价，而是通过让利率下降和物价上升影响房价，且这一间接影响时间短、程度深[26]。就价格型货币政策而言，吴淑萍等（2017）认为利率与房价呈显著的负相关关系[27]。另外齐岳和刘彤阳（2020）通过构建TVP-VAR模型认为利率对房价的传导有一定的滞后性[28]。

此外众多学者也就两种货币政策对房价的影响强弱展开了深刻讨论。其中一部分学者认为数量型货币政策相较于价格型货币政策对房价的影响更强（李成和李一帆，2019[29]；张品一，2019[30]）。另一部分学者认为价格型货币政策对房价的影响更强（李成等，2020[31]；丁慧等，2020[32]）。陈创练和戴明晓（2018）认为数量型货币政策在控制房价和杠杆率上更为有效，而价格型货币政策具有明显的短期效应，缺乏长期效应[33]。王睿和李连发（2019）通过拔靴分样本滚动窗口因果检验认为货币供应量对房价的影响较弱，而实际利率对房价的影响有时变性[34]。