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期房购房合同范本及风险防范手册

引言：期房之选，谨慎为上

在房地产市场中，期房以其相对优惠的价格和未来的规划前景，吸引着众多购房者。然而，“先付款、后交房”的特性也使其伴随着独特的风险。一份严谨的购房合同是保障购房者权益的基石，而充分的风险防范意识则是顺利收房、安心入住的前提。本手册旨在结合期房购房合同的核心要素与实务操作中的风险点，为广大购房者提供一份兼具专业性与实用性的参考指南，助您在期房置业的道路上稳步前行。

第一部分：期房购房合同核心条款解读与参考文本

期房购房合同通常采用当地住建部门监制的格式合同，在此基础上，买卖双方可就具体事宜签订补充协议。以下为合同核心条款的解读及关键内容提示：

一、合同当事人信息

条款要点：

明确买方（购房人）与卖方（房地产开发企业）的基本信息。

*买方信息：姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系方式、通讯地址。

*卖方信息：企业名称、统一社会信用代码、法定代表人、注册资本、开发资质等级、联系方式、项目公司地址、售楼地址。

注意事项：核对卖方企业名称与“五证”上的名称是否一致，确认其具备合法的房地产开发经营资质。

二、项目建设依据与商品房基本情况

条款要点：

1.项目建设依据：卖方取得的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》编号及批准机构。

2.商品房基本情况：

*楼盘名称、坐落位置（具体到路名门牌号）。

*房屋用途（住宅、商业、办公等）。

*房屋结构、户型、建筑面积（含套内建筑面积和公摊面积，明确公摊部位及比例）。

*房屋所在楼栋、单元、楼层、房号。

*土地使用年限（起始及截止日期）。

注意事项：确认所购房屋是否在《商品房预售许可证》核准的范围内。建筑面积的约定应明确，误差处理方式需在合同中载明。

三、计价方式与价款

条款要点：

1.明确计价方式（按建筑面积、套内建筑面积或套计价）。

2.单价及总价款（大小写均需注明）。

3.面积差异处理办法：按合同约定面积与产权登记面积差异，多退少补的具体规则（如误差在3%以内（含3%）的，据实结算；超出3%的，买方有权退房或按约定方式处理）。

注意事项：选择对自己有利的计价方式，并仔细约定面积差异的处理规则，这是常见的争议点。

四、付款方式及期限

条款要点：

1.付款方式：一次性付款、分期付款、按揭贷款（商业贷款、公积金贷款或组合贷款）。

2.各期付款金额、付款时间节点（如定金、首付款、余款、贷款到账时间等）。

3.付款账户信息（卖方指定的银行账户）。

注意事项：按揭贷款的，需明确如因买方原因导致贷款无法获批时的处理方式（如自筹资金补足或解除合同）。所有款项支付均应索要正规发票。

五、交付期限及条件

条款要点：

1.交付期限：明确的交房日期（年/月/日）。

2.交付条件：

*房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件。

*房屋已满足合同约定的其他交付条件（如通水、通电、通气、道路通畅等）。

*卖方应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

3.交付通知：卖方应于交付日前多少日书面通知买方办理交付手续。

注意事项：交付条件必须明确、具体，避免模糊表述。“该商品房经验收合格”等笼统说法风险较高，应争取明确为“取得建设工程竣工验收备案表”。

六、产权登记

条款要点：

1.卖方办理初始登记的期限及协助买方办理转移登记（即房产证）的义务。

2.买方取得不动产权证书的期限（通常约定为交房后多少日内或具备办理条件后多少日内）。

3.逾期办理产权登记的违约责任。

注意事项：此条款至关重要，直接关系到产权的归属，务必明确双方责任和期限。

七、质量标准与保修

条款要点：

1.房屋质量符合国家及地方相关工程建设强制性标准。

2.装修、设备标准（如有）：明确约定装修材料、品牌、规格、施工标准等，最好作为合同附件。

3.保修范围、保修期限和保修责任（依据《住宅质量保证书》执行）。

注意事项：对于装修房，材料品牌、规格等约定越细致，未来维权越有据可依。

八、物业管理

条款要点：

1.前期物业服务企业的选聘方式、名称。

2.物业服务合同期限。

3.物业服务收费标准、方式。

注意事项：了解前期物业的信誉和服务水平，明确物业费的起算时间。

九、违约责任

条款要点：

1.卖方逾期交房的违约责任：按日计算的违约金比例（如总房款的万分之几），逾期超过多少日，买方有权解除合同并要求赔偿。

2.卖方逾期办理产权登记的违约责任：按日或按总房款的一定比例计算违约金。

3.买方逾期付款的违约责任：按日计算的违约金比例，逾期超过多少日，卖方有权解除合同并要求赔偿。

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