中级会计2025讲义 会计实务第04讲　投资性房地产的转换.docxVIP

第五章投资性房地产

第04讲投资性房地产的转换

Part03投资性房地产的转换

一、房地产的转换形式及转换日★★

概念

房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类

转换证据

①企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；

②房地产因用途改变而发生实际状态上的改变

转换内容

①自用房地产转换为投资性房地产

②作为存货的房地产转换为投资性房地产

③投资性房地产转换为自用房地产

④投资性房地产转换为存货

转换日期

非转投

（租）

①固定资产/存货→投资性房地产：租赁期开始日

②无形资产→投资性房地产：自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期

投转非

（用/销）

①投资性房地产→固定/无形资产：达到自用状态

②投资性房地产→存货：租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期

二、房地产转换的会计处理★★★

（一）以固定资产为例，成本模式计量的转换处理

1.转换原则：科目对应转，转换无差额。

2.转换形式：

（1）固定资产→投资性房地产

（2）投资性房地产→固定资产

3.会计处理

成本模式

非转投

（对应转）

借：投资性房地产

累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

投转非

（对应转）

借：固定资产

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

累计折旧

固定资产减值准备

【例题·计算分析题】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。

2×21年4月10日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×21年5月1日，租期为5年。2×21年5月1日，这栋办公楼的账面余额50000万元，已计提折旧500万元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。编制甲公司自用办公楼转换为投资性房地产时的会计分录。

『正确答案』甲企业会计处理：

借：投资性房地产50000

累计折旧500

贷：固定资产50000

投资性房地产累计折旧500

【例题·计算分析题】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价6000万元，累计已提折旧2235万元，甲企业采用成本模式。编制甲企业投资性房地产转换为自用厂房时的分录。

『正确答案』甲企业会计处理：

借：固定资产6000

投资性房地产累计折旧2235

贷：投资性房地产6000

累计折旧2235

（二）以固定资产为例，公允价值模式计量的转换处理

1.转换原则：

（1）冲减原资产账面价值；

（2）确认转换日新资产公允价值；

（3）只有满足①非转投且②资产公允价值大于账面价值，转换差额才计入其他综合收益，否则计入公允价值变动损益。

2.转换形式：

（1）固定资产→投资性房地产

（2）投资性房地产→固定资产

3.会计处理

公允价值模式

非转投

借：投资性房地产——成本（转换日公允价值）

累计折旧

固定资产减值准备

公允价值变动损益（借差）

贷：固定资产

其他综合收益（贷差）

投转非

借：固定资产（转换日公允价值）

公允价值变动损益（借差）

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动(或借记)

公允价值变动损益（贷差）

【例题·计算分析题】2×22年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×22年1月1日，租赁期为3年。甲公司应当于租赁期开始日（2×22年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。

2×22年1月1日，该办公楼的公允价值为3800万元，其原价为5500万元，已提折旧1500万元。

该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。编制甲公司自用办公楼转换为投资性房地产时的分录。

『正确答案』甲公司的账务处理如下：

借：投资性房地产——成本3800

公允价值变动损益200

累计折旧1500

贷：固定资产5500

【例题·计算