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写字楼电梯维护保养手册

引言

写字楼电梯作为现代办公环境中不可或缺的垂直运输工具，其安全、稳定、高效运行直接关系到楼宇内人员的日常通行与工作效率。一份科学、细致的维护保养方案，是保障电梯性能、延长设备寿命、规避安全风险的核心环节。本手册旨在为写字楼物业管理方及专业维保人员提供一套系统性的维护保养指引，强调预防为主、规范操作、持续改进的理念，确保电梯设备始终处于良好运行状态。

一、总则

1.1维护保养目标

电梯维护保养的核心目标在于：

*保障安全：杜绝因设备故障引发的安全事故，确保乘客人身安全。

*延长寿命：通过科学养护，减缓设备老化速度，最大化利用设备价值。

*确保效率：维持电梯正常运行频率，减少故障停机时间，提升运输效率。

*符合规范：严格遵循国家及地方相关法律法规、行业标准及设备制造商要求。

1.2责任主体

*物业管理方：负责监督维保工作的落实情况，确保维保合同的有效执行，协调维保期间的楼宇通行安排，并对维保质量进行评估。

*专业维保单位：应具备相应资质，派遣持有有效证件的专业技术人员，按照合同约定及本手册要求进行维护保养作业。

1.3基本原则

*预防为主：通过定期检查、清洁、润滑、调整和紧固，及时发现并排除潜在故障。

*规范操作：所有维护保养工作必须严格按照安全操作规程及设备技术手册进行。

*记录完整：详细记录每次维保内容、发现的问题、处理方式及结果，形成可追溯的档案。

*持续改进：定期分析维保记录，总结经验，优化维保策略。

二、日常巡检与基础保养

日常巡检是及时发现电梯运行异常的第一道防线，应由经过培训的物业工程人员或维保人员每日进行。

2.1机房巡检

*环境检查：保持机房清洁、干燥、通风良好，无杂物堆放，照明充足。检查温湿度是否在设备允许范围内。

*设备状态：

*曳引机运行有无异响、异常震动或过热现象，油位、油质是否正常。

*控制柜内各元器件有无烧灼痕迹、异味，接线端子是否牢固。

*限速器运转是否灵活，铅封是否完好，钢丝绳有无油污、断丝。

*电源电压是否稳定在正常范围。

2.2井道及相关部件巡检

*导轨：观察导轨表面有无明显划痕、锈蚀，导靴与导轨间隙是否适当，运行时有无异常声响。

*对重与补偿链/缆：检查对重块固定是否牢固，补偿链/缆有无异响、扭曲、跳槽，导向装置是否正常。

*随行电缆：有无老化、破损、打结现象，固定是否可靠。

2.3轿厢与层门巡检

*轿厢内部：

*操纵盘按钮、指令灯、楼层指示器工作是否正常。

*照明、通风装置运行良好，无闪烁或噪音。

*轿厢内壁、地面、吊顶清洁完好，无破损。

*安全窗、安全门（若有）锁闭正常，急停按钮功能有效。

*运行中轿厢有无明显晃动、异响，平层精度是否良好。

*层门与召唤装置：

*各楼层召唤按钮、指示灯工作正常。

*层门门锁装置灵活可靠，门间隙符合规范，开关门顺畅，无卡滞、异响。

*层门地坎清洁，无杂物，门滑块磨损适中。

*层门指示灯、到站钟工作正常。

二、定期维护与深度保养

在日常巡检基础上，需按照预定周期进行更全面、深入的维护保养工作，具体周期及内容应结合设备使用年限、运行频率及制造商建议综合确定。

2.1核心部件润滑

*曳引系统：定期检查曳引机减速器油量、油质，按需添加或更换符合规格的润滑油。对曳引轮轴承、导向轮轴承等部位进行清洁和润滑。

*导向系统：定期对导轨进行清洁，并涂抹专用导轨油；检查导靴磨损情况，按需更换，并调整间隙。

*门机系统：对层门、轿门的门机传动机构、铰链、滚轮等活动部件进行清洁和润滑，确保开关门平稳。

*其他运动部件：如限速器轴承、补偿链导向轮、各种销轴等，均需按规定周期进行润滑保养。

2.2安全装置功能性测试

*限速器-安全钳联动试验：定期（如每年）进行模拟超速及实际动作试验，确保安全钳能可靠制动轿厢。

*缓冲器性能检查：检查液压缓冲器油位、有无泄漏，弹簧缓冲器有无锈蚀、变形。

*极限开关、强迫减速开关：测试其动作可靠性，确保在轿厢超越顶层或底层时能有效切断电源。

*安全触板/光幕：测试其防夹功能，确保在关门过程中遇到障碍物能立即反向开门。

*急停装置：测试机房、轿厢、轿顶急停按钮的有效性。

2.3电气系统检查与维护

*控制柜：定期除尘，检查各接触器、继电器触点有无烧蚀，线圈有无过热现象，紧固接线端子。

*安全回路：测试安全回路各开关的通断性能，确保回路畅通可靠。

*变频器/控制器：检查其运行参数，清理散热通道，确保散热良好。

*接地系统：检查接地电阻是否符合要求，接地连接是否牢固。

2.4部件调整、紧固与更换

*曳引钢丝绳：检查钢丝绳张力是否均匀，有无断丝、锈蚀、变形，绳头组合是否牢固。按需进行张力调整或更换。

*制动器：检查制动间隙，测试制