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买房定金纠纷仲裁案例

一、引言：一场牵动两个家庭的”定金风波”

在楼市交易中，“定金”往往是买卖双方建立信任的第一步。购房者掏出辛苦攒下的几万元甚至十几万元，开发商收下这笔钱，意味着”房子给你留着”的承诺。但就是这看似简单的”留房钱”，却可能成为纠纷的导火索。本文要讲述的，正是发生在普通市民李某与某房地产公司之间的定金纠纷仲裁案。这场纠纷从发生到仲裁历时半年，不仅让原本期待搬进新家的李某焦虑难安，也让开发商陷入舆论争议，更折射出楼市交易中定金规则的诸多法律盲区。

二、案件背景：从”满意认购”到”僵局对峙”

（一）交易初始：购房者的”安家梦”与开发商的”认购书”

李某是一名在一线城市工作的普通白领，为了给即将结婚的女友一个稳定的家，从半年前就开始看房。经过多轮比对，他看中了位于城郊结合部的”阳光里”小区，这里交通便利、价格适中，最重要的是开发商承诺”年底前完成精装交付”。在销售人员的热情引导下，李某于某周末下午签订了《商品房认购书》，约定：李某向开发商A公司支付定金5万元，作为双方在30日内签订《商品房买卖合同》的担保；若李某逾期不签合同，定金不予退还；若A公司将该房屋另售他人，需双倍返还定金。

签完认购书的当晚，李某在家庭群里发了定位照片：“爸妈，我终于把未来的家定下来了！”母亲连夜转来2万元，说”这是给未来孙辈的见面礼”。那时的他，怎么也没想到这5万元定金会成为半年后纠纷的核心。

（二）矛盾萌芽：“签约日”前的意外插曲

按照认购书约定，签约期限的最后一天是某月15日。就在10日那天，李某通过购房群得知，有业主反映小区地下车库存在渗水问题，部分已签约业主正在和开发商协商赔偿。出于谨慎，李某当天下午到售楼处要求查看《商品房买卖合同》样本，重点关注了质量保证条款。他发现合同中关于”房屋质量问题”的表述非常模糊，仅写着”以交付时实际情况为准”，这让他产生了顾虑。

12日，李某通过微信向销售人员提出：“合同里质量条款太笼统，我需要开发商补充具体的维修责任和赔偿标准，否则签约有风险。”销售人员回复：“合同是房管局备案的标准版本，不能修改。您要是不签，定金可能不退。”14日，李某再次到售楼处，要求见法务人员沟通合同条款，前台以”法务出差”为由拒绝。15日当天，李某没有前往签约。

（三）矛盾激化：“定金不退”与”违约索赔”的对峙

签约期过后第三天，李某收到A公司发来的《定金没收通知书》，称其”无正当理由未按约签约，构成根本违约，定金不予退还”。李某立即联系律师，律师建议先收集证据：认购书原件、定金收据、微信聊天记录、购房群聊天截图、现场沟通的录音（未明确告知对方但未侵犯隐私）。

李某在起诉状中写道：“我并非无故不签合同，而是因为开发商提供的合同条款存在重大瑕疵，严重损害购房者权益。我的要求是合理的协商，不是无故违约。”A公司则辩称：“认购书明确约定签约时间，李某未在期限内签约即构成违约；合同条款是行政主管部门备案的示范文本，不存在违法或显失公平的情形；李某提出的修改要求超出了认购书约定的范围，属于单方变更合同，无权要求退还定金。”

三、争议焦点：定金性质、违约认定与合同磋商义务

（一）核心争议一：认购书的法律性质——预约合同还是本约合同？

仲裁庭首先需要明确《商品房认购书》的法律定位。根据《民法典》第495条，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。预约合同的效力是”使当事人负有订立本约的义务”，而非直接产生本约的权利义务。本案中，认购书仅约定了房屋位置、面积、单价、定金金额及签约期限，未包含《商品房销售管理办法》第16条规定的”交付使用条件及日期”“装饰、设备标准承诺”等本约必备条款，因此应认定为预约合同。

这一认定非常关键——如果是本约合同，李某未签约可能直接构成对主合同的违约；但作为预约合同，双方的主要义务是”诚信磋商订立本约”，而非无条件接受对方提出的本约条款。

（二）核心争议二：李某未签约是否构成违约？

要判断违约，需看李某是否违反了预约合同的”诚信磋商义务”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

李某主张其未签约是因为”合同条款存在重大瑕疵”，属于”不可归责于己方的事由”。仲裁庭重点审查了两个方面：一是李某提出的合同条款问题是否属于”合理磋商范围”；二是A公司是否尽到了配合磋商的义务。

从证据看，李某提出的”质量保证条款不明确”确实涉及购房者核心权益。根据《建设工程质量管理条例》，开发商对房屋质量负有法定保修义务，而合同中”以交付时实际情况为准”的表述过于模糊，可能导致购房者在质量问题发生时难以维权。这种情况下，李某要求补充具体条款属于合理的磋商要求。

同时，A公