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房产赠与税费承担问题

一、从温情赠与到现实考量：为何要关注税费承担？

周末陪表姐去不动产登记中心办理房产赠与手续时，她握着我胳膊的手一直没松开。“本来想着把市中心那套老房子过户给儿子结婚用，直接走赠与多省事，谁知道还要交这么多钱？”表姐翻着税务窗口递来的缴费单，声音里带着焦虑。这一幕让我意识到，房产赠与这件包裹着亲情、友情的温暖之事，背后藏着不少现实的税费问题——这些看不见的成本，往往成为赠与双方矛盾的导火索。

房产赠与是指赠与人将自己名下的房产无偿转移给受赠人的民事法律行为，常见于父母子女、夫妻、兄弟姐妹等亲属间，也可能发生在朋友、恋人等非亲属关系中。不同于买卖、继承等过户方式，赠与的”无偿性”让很多人误以为”零成本”，但实际上，根据我国现行税收政策，房产赠与涉及契税、增值税、个人所得税、印花税等多个税种，不同赠与主体（直系亲属/非直系亲属）、房产性质（普通住房/非普通住房）、持有时间（是否满2年）等因素，都会导致税费金额差异巨大。更关键的是，这些税费该由谁承担？赠与合同没写清楚怎么办？政策变化导致税费增加算谁的？这些问题如果处理不当，很可能让原本温馨的赠与变成”反目”的导火索。

二、拆解房产赠与的”税费清单”：到底要交哪些钱？

要弄清楚税费承担问题，首先得明确房产赠与过程中会产生哪些税费。我们以最常见的个人之间房产赠与为例，逐一分析各税种的征收规则和特殊情形。

（一）契税：赠与环节的”必交项”

契税是房产过户时最核心的税种之一。根据《中华人民共和国契税法》规定，转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人。也就是说，在赠与关系中，受赠人是契税的纳税义务人。

具体税率方面，契税法规定税率为3%-5%，具体由各省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度内提出，报同级人大常委会决定。比如很多地区执行3%的税率，但部分城市对家庭唯一住房有优惠（不过要注意，赠与不属于”购买”行为，所以购房时的契税优惠政策通常不适用于赠与）。举个例子，一套评估价200万元的普通住房，如果按3%税率计算，受赠人需要缴纳6万元契税。

这里有个重要例外：根据《财政部国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》，夫妻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。也就是说，夫妻之间的房产赠与（包括加名、更名、减名）不需要缴纳契税。

（二）增值税：“满2年”是关键门槛

增值税的纳税义务人通常是赠与人（转让方），但实务中也可能通过合同约定由受赠人承担。根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这里的”对外销售”是否包括赠与？根据税务总局相关解释，无偿赠与房产属于”视同销售”行为，因此需要参照销售住房的增值税政策执行。

但要注意，直系亲属之间的赠与是否适用免征政策？根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。而”家庭财产分割”包括离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。因此，直系亲属（包括配偶、父母子女等）之间的房产赠与，无论房产是否满2年，均免征增值税；非直系亲属之间的赠与，则需要看房产是否满2年——满2年的普通住房免征，不满2年或非普通住房需缴纳。

举个例子：张三将一套购买1年、评估价300万元的住房赠与朋友李四（非直系亲属），则张三需缴纳增值税：300万÷（1+5%）×5%≈14.29万元；如果张三将这套房赠与儿子小张（直系亲属），则增值税免征。

（三）个人所得税：“无偿”背后的例外征收

个人所得税是最容易被忽视但争议最大的税种。很多人认为”赠与是无偿的，所以不用交个税”，但实际上，根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号），以下三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

除上述情形外，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照”偶然所得”项