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房地产估价师《理论与方法》考点总结：基准地价修正法

基准地价修正法也称为基准地价系数修正法，是在政府拟定并公布了基准地价的地区，运用关于调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。基准地价修正法是一个间接的估价方法，其估价成果的精准性重要取决于基准地价的精准性及各种调整系数的科学性。?运用基准地价修正法评估宗地价格,通常分为如下4个环节：①收集关于基准地价的资料；②查出估价对象宗地所在土地级别或地价区段的基准地价;③进展市场情况调整、土地情况调整等;④求出估价对象宗地的价格。?进展市场情况调整,是将基准地价在其基准曰期时的值,调整为在估价时点时。的值。此处的市场情况调整的方法,与市场法中市场情况调整的方法一样。进展土地情况调整，是将估价对象宗地的情况,包含位置、土地使用期限、土地开发限度、容积率、土地外形、临街情况等，与在评估基准地价时设定的关于条件或情况进展比拟,将基准地价调整为在估价对象宗地情况下的价格。此处的土地情况调整的内容和方法，与市场法中房地产情况调整的内容和方法类似。?因为在不一样的城乡,基准地价的内涵、构成、体现方式等可能有所不一样,所以具体应调整的内容和方法也可能不一样。基准地价的内涵、构成、体现方式等的不一样,具体体现为:基准地价是熟地价还是生地价(具体为几通一平）,特别是在都市建成区内是否包含市政配套费、拆迁赔偿安顿费；是土地级别的基准地价，还是区片价的基准地价或路线价的基准地价；是用土地单价表达的,还是用楼面地价表达的;相应的土地用途、土地使用期限和容积率等，如在评估基准地价时设定的土地用途是分商业、办公、居住、工业等不一样用途还是一个综合用途,土地使用期限是相应用途的法定出让年限还是统一为某个固定时限(如50年、无限年），等等。?第五节补地价的测算

补地价是指建立用地使用权人因转变国有建立用地使用权出让协议约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用权出让金、租金、土地收益等。需要补地价的情形重要有如下３类：①转变土地用途、容积率等土地使用条件；②延长土地使用期限(包含建立用地使用权期间届满后的续期)；③转让、出租、抵押以划拨方式取得建立用地使用权的房地产。

对于转变土地用途、容积率等土地使用条件的,补地价的数额理论上等于批准变更时新旧土地使用条件下的土地市场价格之差额,即：?补地价＝新土地使用条件下的土地市场价格-旧土地使用条件下的土地市场价格