烟台新天地建设首期成果展示.pptxVIP

;初步定位结论;项目开发背景分析;位于东部新城，伴随市政府东移，发展潜力大。;地块方正，可充分发挥用地价值；;开发商预期－品牌与效益并举。;项目面临的核心问题;怎样在顺应市场的前提下，降低项目开发风险，提升项目竞争力，实现快速资金回笼，创造良好的市场口碑，为新天地项目标长足发展奠定坚实的基础。;项目用地分析;;烟台区域发展规划;牟平区——未来城市的新兴区域。近几年，牟平区不断加速房地产市场的发展步伐，虽然和其它四区相比，在发展势头还不能齐头并进，但开发的楼盘越来越多，尤其是旧城改造工作已经全方面开启，已先后完毕了几十个项目改造工作。;房地产投资、开发快速连续增长

住宅销量平稳、销售价格走高

海景房的市场接受度较为理想

首开集团、海信地产、阳光100、SOHO中国、世茂集团……，地产大牌企业相继进入，带来了相对发展成熟城市先进的产品理念，将本地项目之间竞争点拉升到高品质层次。

;莱山———

烟台第九届规划，充分展示了莱山作为行政、科教、旅游等为一体的区域魅力。;本项目距离莱山经济技术开发区10分钟;;;;莱山区域发展规划;地块概况;规划中的学院路穿过小区

南侧为公共绿地

地块内北侧规划一处25班小学，用地不少于2.25公顶

西区北侧为商业住宅（已立项），地块西侧为100亩左右的住宅小区，地块东侧为科技服务用地

北靠烟台大学文经学院，东临清华、北大、烟大三校科技园，西临滨洲医学院从属医院及体育公园，南临莱山一中，教育配套得天独厚。

项目周围居住气氛尚不浓厚，目前只有某些村民小区。

项目周围生活配套匮乏。;微观分析;地块北部区域：

——距离海景1.5公里，10层以上能够看到海，景观条件较好

——毗邻烟大文经学院、三校科技园，人文气氛浓厚

——道路及周围的视觉感受良好

地块南部区域：

——紧邻公共绿地，视觉景观条件好

——距离莱山一中较近

地块西部区域：

——规划中有两个住宅项目，其中一种已立项，另一种占地约100亩左右，如已立项项目与本项目标推出时间趋同，则会对本项目形成一定的销售压力。

地块东部区??：

——有规划中的科技服务服地;;供应市场研究;;;供应市场研究;竞争区域市场整体供应特点;供应市场研究;竞争区域及项目确定;;供应市场研究;;项目名称;区域采用并列式排布的项目居多（也称兵营式）;区域市场内建筑风格以当代为主，在建筑形式方面以小高层、高层居多，充分说明烟台市民对该类建筑的接受度比较高；另外，新古典主义的市场接受度也较好。;区域在售项目以中高档居多，另外智能化也有一定的体现。;区域项目基本都保持着较好的消化态势

橡树湾的销售速度相对较慢，主要是因为其是小户型公寓，价格较高，故而影响了销售速度，这也说明客户对于高层公寓有一定的心理抗性。;;200

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40;竞争区域市场供应特点研究——园林景观;竞争区域市场供应特点研究——小区配套;竞争区域商品房住宅项目户型空间格局体现单一，以平层为主要体现形式。;在售项目中，大多均在强调本身的地段和景观资源上，对项目标内涵挖掘不够深。

整体营销水平不高，包装呆板，品质感不够，在推广路径上也比较单一。;兵营式布局;竞争区域商品房项目停车主要体现为地下车库和地下停车位，车位充足。;竞争区域市场供应特点研究——成交客户情况（业内人士）;类别;类别;类别;供应市场研究;典型个案——星海湾;整体规划依地势而建，享有一线海景色，有些也能享有较好海景，容积率低，定位高档。

小区为欧式建筑风格，意大利风情的滨海高尚小区，由8栋小高层公寓组成，设计上采用周围围合式的规划布局，从外型上看去，尖屋顶、多阳台、体量错落是星海湾的显著特征。

空间设计采用“开放式的围合”，通过底层裙楼、街区设计，引导空间有序流动。;区内配套：高级会所、再现文艺复兴时期建筑师帕拉迪奥的代表作圆厅别墅，成就私享家的娱乐主张。选用了全球品牌管家“第一太平戴维斯”为客户提供英式管用服务。配套中规划有酒店，整体小区的配套能够共享，配套较为齐全。;单体产品设计;价格特征销售体现;典型个案——世纪华庭;地处城市中心，坐拥繁荣城市中心，独享山海生活，毗邻滨海路、观海路、世贸路等城市主干道，与烟台市政府仅5分钟车程，地段优势显著。

整体规划由15栋楼组成，小区定位为板式滨海小区，享有一线海景色，并有270度全海景洋房，定位高档。

;区内配套：与周围烟台博览中心，南山皇冠假日五星级酒店、5A级写字楼世纪大厦、8.6万平米南山世纪购物公园、佳世客购物中心、体育公园连成一体，商务配套浑然天成，打造出一种“出则阅尽繁荣，入则小隐于市”的生活状态，充分迎合了很多人期望的生活状态。;单体产品设计;